Kat malikleri kurulunun aldığı kararlar, katılmayan malikler için de bağlayıcıdır. Bu bağlayıcılığı kırmanın tek yolu, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde süresinde açılacak iptal davasıdır. Sürenin kaçırılması, aidat artışından ortak alan tahsisine kadar pek çok kararı tartışmasız hale getirir.
Toplantıya katılan ve katılmayan malik ayrımı
Süre hesabı, malikin toplantıdaki konumuna göre farklı işler. Toplantıda bulunup karara olumsuz oy veren malik için süre karar tarihinden başlar. Toplantıya katılmayan malik bakımından ise sürenin başlangıcı, kararı öğrenme tarihidir; ancak bunun da dışında, karar tarihinden itibaren işleyen ve her hâlde sona eren daha uzun bir azami süre bulunur. Bu ikili yapı bilinmediğinde, kararı geç öğrendiğini düşünen malik azami sürenin dolduğunu fark etmeden dava açar ve talebi süre yönünden reddedilir.
Öğrenme tarihini ispat etmek
Katılmayan malik için asıl mesele, öğrenme tarihinin ispatıdır. Karar defterinin imzalandığı tarih, yöneticinin gönderdiği bildirim, kapıya asılan duyurunun tarihi veya aidat makbuzunda yeni tutarın ilk kez görünmesi, karşı tarafın öğrenmenin daha erken gerçekleştiğini savunmak için kullanacağı dayanaklardır. Bu nedenle malik lehine kurgulanacak zaman çizelgesi, aleyhe delil olabilecek belgeleri de kapsamalıdır.
Hangi karar iptal edilebilir
- Çağrı ve toplantı yeter sayısı kurallarına aykırı alınan kararlar
- Yönetim planına aykırı biçimde ortak alan kullanımını değiştiren kararlar
- Bir veya birkaç malike ölçüsüz külfet yükleyen gider paylaşımları
- Gündemde bulunmayan konuda alınan kararlar
- Anayapıya zarar verebilecek nitelikte tadilat kararları
Dava öncesi hazırlık sırası
- Yönetim planı ve tapu kaydı temin edilir; ortak yer nitelendirmesi netleştirilir.
- Karar defterinin ilgili sayfalarının onaylı örneği alınır.
- Toplantı çağrısına ilişkin bildirim ve tebligat belgeleri toplanır.
- Kararın uygulanmasının durdurulmasına yönelik tedbir talebinin gerekliliği değerlendirilir.
- Aidat ve gider kalemleri için ayrı bir itiraz yolu gerekip gerekmediği ayrıştırılır.
Görevli merci ve paralel süreçler
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Bu nokta, gayrimenkulün değeri yüksek olduğunda dahi değişmez; buna rağmen dosyaların bir bölümü asliye hukuk mahkemesine açılıp görev yönünden gecikmeye uğrar. Ayrıca iptal davası açılmış olması, kesinleşmemiş aidat borcuna ilişkin icra takibini kendiliğinden durdurmaz; ödeme yapılırken ihtirazi kayıt düşülmesi ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu metin genel bilgi vermek üzere hazırlanmıştır. Yönetim planının kendine özgü hükümleri ve toplantının fiilî seyri sonucu değiştirebileceğinden, karar öğrenildiği anda takvimin bir hukukçuyla birlikte kurulması yararlı olur.