Kira bedelinin yenilenen dönemde ne olacağı, taraflar arasında çoğu zaman sözleşmenin kendisinden daha fazla tartışma doğurur. Kiraya veren piyasa değerine, kiracı ise kanuni sınıra dayanır. Bu tartışma artık doğrudan mahkeme önüne taşınamaz; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuk dava şartı hâline gelmiştir. Bu nedenle sürecin ilk basamağı, dilekçe değil arabuluculuk başvurusudur.
Artış Talebinin Hukuki Dayanağını Ayırmak
İki farklı durum karıştırılmamalıdır. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, TBK uyarınca tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Buna karşılık kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi ayrı bir taleptir ve kira tespit davasının konusunu oluşturur. Hangi yolun izleneceği belirlenmeden yapılan başvuru, arabuluculuk aşamasında da sonuçsuz kalır.
Arabuluculuk Görüşmesine Hazırlık
Görüşmeye hazırlıksız gidilmesi, sürecin yalnızca bir formaliteye dönüşmesine yol açar. Hazırlıkta şunlar bulunmalıdır:
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller, ödeme kayıtları
- Aynı bölgedeki benzer nitelikli taşınmazlara ilişkin karşılaştırma verileri
- Taşınmazın mevcut durumunu ve yapılan giderleri gösteren belgeler
- Kabul edilebilir bedel aralığının ve ödeme takviminin önceden belirlenmesi
Anlaşma sağlandığında düzenlenen belgenin icra edilebilirlik yönünden değerlendirilmesi, ileride ayrı bir takip açılmasını önler.
Kira Tespit Davasında İhtar ve Takvim
Kira bedelinin tespiti istenecekse zamanlama belirleyicidir. TBK, yeni dönem başlangıcından en az otuz gün önce yapılmış bir ihtarın veya bu süre içinde açılmış davanın, tespit edilecek bedelin yeni dönemden itibaren uygulanmasını sağladığını kabul eder. İhtar süresinde gönderilmediğinde, tespit kararı bir sonraki döneme sarkabilir. Bu nedenle ihtarın tebliğ tarihi mutlaka belgelenmelidir.
Kat Mülkiyeti ve Ortak Gider Boyutu
Kira uyuşmazlıkları çoğu zaman yalnız bedelle sınırlı kalmaz; ortak giderlere katılma, tadilat izni ve kullanım kısıtları da tartışmaya girer. Kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun kapsamındaki yükümlülükler ile kira sözleşmesindeki düzenlemelerin çakıştığı noktalar önceden belirlenmelidir. Taşınmazın mülkiyet durumu ve paylı mülkiyet ilişkisi bakımından TMK hükümleri de birlikte değerlendirilir.
Anlaşmama Hâlinde Süre Riski
Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa, son tutanağın düzenlenmesinden sonra dava açma takvimi başlar. Bu aşamada gecikilirse, artış talebinin uygulanacağı dönem kayabilir ve fiilen bir yıllık fark tahsil edilemez hâle gelir. Tahliye taleplerinin ayrı usullere tabi olduğu ve arabuluculuk kapsamı bakımından farklı değerlendirildiği de gözden kaçırılmamalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, somut olayınızda hukuki destek almanız önerilir.