Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda hem paydaşlar arasında anlaşmazlık hem de taşınmazda oturan bir kiracı varsa, iki ayrı süreç aynı anda işler: ortaklığın giderilmesi ve icra-tahliye. Bu ikisi birbirinin yerine geçmez; sırası ve zamanlaması yanlış kurulduğunda hem satış süreci gecikir hem de tahliye talebi sonuçsuz kalır.
İki Süreç Neden Karıştırılıyor?
Ortaklığın giderilmesi, taşınmaz üzerindeki ortaklığı sona erdirmeye yönelik bir taleptir ve TMK çerçevesinde aynen taksim ya da satış yoluyla sonuçlanır. Tahliye ise kira ilişkisinden doğar ve TBK hükümlerine dayanır. Kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölüm söz konusuysa 634 sayılı düzenlemenin getirdiği kurallar da devreye girer. Kiracının varlığı ortaklığın giderilmesini engellemez; ancak satışa çıkacak taşınmazın kiracılı olması değerini ve alıcı ilgisini etkilediğinden, paydaşlar çoğu kez önce tahliyeyi tercih eder.
Kira Alacağı Nedeniyle İcra Takibi ve Tahliye
- Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve gecikme dönemi tespit edilir.
- Kira alacağı için ilamsız takip başlatılır ve ödeme emri tebliğ edilir.
- Kiracının itiraz etmemesi veya itirazın kaldırılması hâlinde tahliye talebi gündeme gelir.
- Talep, icra mahkemesi önünde yürütülür; tahliye kararının infazı ayrı bir aşamadır.
Hak Kaybı Doğuran Anlar
- Ödeme emrine yapılan itirazın süresinde karşılanmaması ve takibin durması
- Tebligatın kiracının bildirdiği adres yerine taşınmaz adresine yapılıp öğrenilmemesi
- Paydaşlardan yalnızca birinin takip başlatması ve zorunlu birlikte hareket kuralının gözden kaçması
- Tahliye talebi için kanunda öngörülen kısa sürenin, ödeme emrinin kesinleşme tarihinden itibaren hesaplanmaması
Satış Aşamasına Hazırlık
Ortaklığın giderilmesi satışla sonuçlanacaksa, dosyanın satışa hazır olması gerekir: tapu kaydı, çap ve imar durumu, varsa muhdesat iddiası ve kat mülkiyeti belgeleri önceden toplanmalıdır. Muhdesat, yani taşınmaz üzerindeki yapı veya ağacın kime ait olduğu iddiası, satış öncesinde çözülmezse bedel paylaşımını uzatır. Paydaşlar arasında aynen taksim mümkünse, bu ihtimalin dosyaya somut bir projeyle sunulması çoğu kez satıştan daha lehe sonuç verir.
Kapanış Notu
Paylı mülkiyette hangi adımın önce atılacağı, taşınmazın niteliğine ve paydaşların sayısına göre değişir. Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amaçlı olup, tapu kaydınız ve kira ilişkinizin ayrıntıları incelenmeden kesin bir yol haritası çıkarılamaz; süreci başlatmadan önce hukuki destek almanız uygun olur.