Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde en sık yapılan hata, haklı bir sebebin varlığına güvenip yolu ve takvimi ihmal etmektir. Tahliye talepleri, dayandığı sebebe göre farklı mercilere ve birbirinden bağımsız sürelere tabidir; ihtarın içeriği doğru olsa bile yanlış yere ve yanlış zamanda gönderildiğinde hiçbir sonuç doğurmaz. Bu rehber, ihtarname ile tahliye arasındaki güzergâhı adım adım çıkarır.
Sebebe Göre Değişen Güzergâh
Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren iki ayrı yoldan ilerleyebilir: tahliye talepli icra takibi başlatmak ya da temerrüt nedeniyle dava açmak. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya, ödenmeyen bedel için otuz günden az olmamak üzere süre veren bir ihtar gönderilmesi ve bu sürenin sonuçsuz kalması gerekir. İhtarda verilen sürenin eksik yazılması, tüm süreci baştan geçersiz kılar.
Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde ya icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır. Aynı şekilde, kiracıya bir kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmişse, dava kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Bu bir aylık süreler hak düşürücüdür; geçmesi halinde aynı sebep bir sonraki dönem için yeniden üretilmek zorunda kalır.
Görevli Mahkeme ve Yetkili Yer
Kira ilişkisinden doğan davalarda görev sulh hukuk mahkemesindedir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi ile taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi arasında seçim yapılabilir; uygulamada delil toplama kolaylığı nedeniyle taşınmazın bulunduğu yer tercih edilir. İcra yoluna gidiliyorsa takibin yapıldığı icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesi, itiraz ve tahliye taleplerinde yetkilidir.
İhtiyaç ve Yeniden İnşa Sebepleri
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak dava konusu yapılabilir. Taşınmazı sonradan edinen malikin ise iktisap tarihinden itibaren belirli bir süre içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve dava hakkını bu bildirime bağlı olarak kullanması gerekir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgeler dosyaya baştan konulmalıdır.
İhtarnamenin Teknik Kontrolü
- Muhatabın adı ve adresi tapu ile sözleşmedeki bilgilerle örtüşüyor mu?
- Talep edilen dönem, tutar ve ödeme yeri tereddüde yer bırakmayacak şekilde yazıldı mı?
- Tebligatın kiracıya ulaştığı tarih, mazbata üzerinden takvime işlendi mi?
- Aynı kira yılı içindeki önceki ihtarların tarihleri kayıt altında mı?
Tebligat tarihinin bir gün yanlış hesaplanması, otuz günlük sürenin de bir aylık dava süresinin de kaymasına yol açar. Sözleşmenin türü, süresi ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, ihtar gönderilmeden önce dosyanın bir hukukçu tarafından gözden geçirilmesi yerinde olur.