Apartman ve site uyuşmazlıklarında taraflar genellikle bir ihtar yazısıyla harekete geçer; ancak ihtar tek başına sonuç doğurmaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK ekseninde bakıldığında asıl belirleyici olan, talebin hangi mahkemede ve hangi süre içinde ileri sürüldüğüdür. Bu rehber, ihtar sonrası aşamayı görev ve yetki bakımından ele alır.
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz
Aidat artışı, yönetici seçimi, ortak alan kullanımı ya da proje değişikliği gibi konularda alınan kurul kararlarına karşı itiraz, kanunda öngörülen sınırlı süre içinde mahkemeye taşınmalıdır. Toplantıya katılmayan ve karardan sonradan haberdar olan malikler bakımından süre farklı işleyebileceğinden, çağrı belgesi, hazirun listesi ve karar defterindeki tarih birlikte incelenmelidir. Süre geçtikten sonra karar, aleyhine olan malikler bakımından da bağlayıcı hâle gelir; bu nedenle "önce yönetimle konuşalım" yaklaşımı çoğu zaman hak kaybına yol açar.
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar, kanunun öngördüğü özel düzenleme gereği sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bu kural, talep tutarı ne olursa olsun geçerlidir; miktara göre asliye hukuk mahkemesine gidileceği varsayımı yaygın bir hatadır. Buna karşılık kat mülkiyeti ilişkisinden bağımsız haksız fiil veya tapu iptali talepleri farklı mahkemenin görev alanına girebilir; aynı olayda birden çok talep varsa hukuki nitelendirme dilekçede ayrı ayrı yapılmalıdır.
Yetki: Ana Taşınmazın Bulunduğu Yer
Yetki bakımından ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır. Maliklerin başka şehirde ikamet etmesi, yöneticinin farklı ilde bulunması veya yönetim şirketinin merkezinin başka yerde olması bu kuralı değiştirmez. Kiracıya yöneltilen taleplerde ise ilişkinin kaynağı önem taşır: kira sözleşmesinden doğan talepler ile kat mülkiyeti düzeninden doğan yükümlülükler aynı mecrada ilerlemeyebilir.
İhtarın Doğru Kullanımı
- Aidat borcunda ihtar, hem gecikme tazminatının hem de icra takibinin dayanağını oluşturur.
- Projeye aykırı tadilat ve ortak alan işgalinde ihtar, eski hâle getirme talebinin başlangıç tarihini sabitler.
- Rahatsızlık verici kullanımda, uyarının yazılı ve tarihli olması ileri aşamadaki talepler bakımından belirleyicidir.
- İhtarın tebliğ edilememesi hâlinde adres araştırmasının kayda geçirilmesi gerekir.
Dosyayı Hazırlarken
- Yönetim planı ve varsa değişiklikleri temin edilir; talebin dayanağı bu metinde aranır.
- Karar defteri, işletme projesi ve aidat tahsilat kayıtları tarih sırasıyla düzenlenir.
- Ortak alan tartışmalarında mimari proje ile fiili durum karşılaştırılır.
- Talep, eski hâle getirme, önleme veya alacak başlıkları altında ayrı ayrı kurulur.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır; her yapının yönetim planı ve karar geçmişi farklıdır. Kendi uyuşmazlığınızda hangi sürenin işlediğini ve hangi talebin öne çıkarılacağını belirlemek için yönetim belgelerinizle birlikte hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.