Kira bedelinin yenilenen dönem için ne olacağı, taraflar arasında en sık tartışılan konulardan biridir. TBK, artış oranına sınır getirirken, belirli hâllerde bedelin mahkemece belirlenmesine de imkân tanır. Ancak kira tespit davasında sonucun hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı tarihe ve önceden ihtar çekilip çekilmediğine bağlıdır. Bu nedenle dava, esasa ilişkin bir hazırlıktan önce takvim meselesidir.
Yeni Dönemden İtibaren Geçerlilik İçin Zamanlama
TBK'ya göre kira tespit davası her zaman açılabilir. Buna karşın, mahkemece belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olması ya da kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş olması gerekir. İhtar çekilmişse dava, yeni dönem sonuna kadar açıldığında da bedel dönem başından itibaren uygulanır. Bu ayrım gözden kaçtığında, kazanılan dava bir dönem sonraki kiraya etki eder.
Beş Yıldan Uzun Süren Kira İlişkisi
Kira ilişkisinin beş yıldan uzun sürmesi ya da beş yıldan uzun süreli sözleşme yapılması hâlinde, artış oranıyla bağlı kalınmaksızın hâkim tarafından hakkaniyete uygun bedel belirlenmesi istenebilir. Bu değerlendirmede taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve bölgedeki genel seviye dikkate alınır. Emsal araştırması dosyanın merkezindedir; keşif ve bilirkişi incelemesi çoğu dosyada kaçınılmazdır.
Görev, Yetki ve Arabuluculuk
Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa edildiği, yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi gündeme gelir. Ayrıca kiralanan taşınmazların ilişkin uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu adım atlandığında dava usulden reddedilir ve süre bakımından tanınan avantaj kaybedilir; arabuluculuk başvurusunun tarihi bu nedenle titizlikle kayıt altına alınmalıdır.
Delil Dosyasının Kurulması
Tespit davasında ileri sürülecek belgeler şunlardır:
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Ödeme dekontları ile fiilî kira seviyesini gösteren kayıtlar
- Çevredeki benzer taşınmazlara ilişkin emsal kira bilgileri
- Taşınmazın konum, yaş ve donanımına ilişkin veriler
- Gönderilen artış ihtarı ve tebliğ belgesi
Tahliye Talebiyle Karıştırmamak
Kira bedelinin tespiti ile tahliye talepleri ayrı davalardır. Bedelin ödenmemesi hâlinde işletilecek yol farklıdır ve kendi ihtar ve süre rejimine tabidir. İki talebin aynı dilekçede karıştırılması, dosyanın uzamasına ve görev tartışmasına yol açar. TMK ve 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı kaynaklı uyuşmazlıklar ise ayrı bir başlık olarak ele alınmalıdır.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir. Sözleşmenizin başlangıç tarihi ve süresi sonucu belirleyeceğinden, dönem başlangıcını kaçırmadan bir avukatla takvim çıkarmanız önerilir.