Apartman ve site yönetiminden doğan uyuşmazlıklarda dosyanın ilk düğümü genellikle esasa değil, başvuru sırasına ilişkindir: önce arabulucuya mı gidilecek, hangi mahkeme görevli, taşınmazın bulunduğu yer dışında dava açılabilir mi? 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümlerinin kesiştiği bu alanda yanlış merci ve gecikmiş başvuru, haklı talebi bile sonuçsuz bırakabilir.
Kat malikleri kurulu kararına itirazda süre
Kat malikleri kurulunun kararına karşı iptal talebi, kanunda öngörülen kısa hak düşürücü süreye bağlıdır ve süre, toplantıya katılan malikler ile katılmayanlar bakımından farklı başlangıç anlarına sahiptir. Karar defterinin imzalı örneği, toplantı çağrısı ve arsa payı hesabına ilişkin belgeler bu tartışmanın temel dayanaklarıdır. Süre geçtikten sonra karar, aksi yönde bir butlan sebebi yoksa bağlayıcılığını korur.
Görev: sulh hukuk mahkemesinin alanı
Kat mülkiyetinden kaynaklanan davalarda görev, uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine aittir. Ortak gider ve aidat alacağı, ortak yerlerin kullanımı, yönetici atanması ve projeye aykırılık iddiaları bu kapsamda değerlendirilir. Buna karşılık kiralanan bağımsız bölüme ilişkin tahliye ve kira alacağı uyuşmazlıkları ayrı bir güzergâhtadır; bu ayrımın karıştırılması görevsizlik kararının en yaygın nedenidir.
Kesin yetki: taşınmazın bulunduğu yer
Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda yetki kesindir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi dışında dava açılamaz. Yönetim planına konulan farklı yer kayıtları bu kuralı değiştirmez. Kesin yetki, mahkemece kendiliğinden gözetildiğinden, tarafların itiraz etmemesi durumu düzeltmez.
Arabuluculuğun dava şartı olduğu hâller
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ile ortaklığın giderilmesi talepleri bakımından arabuluculuk dava şartıdır.
- Kat mülkiyetinden doğan ortak gider alacaklarında da dava öncesi arabuluculuk aşaması gündeme gelir.
- Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi gibi bazı yollar bu şartın kapsamı dışında kalabilir.
- Anlaşmama tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilir; sürenin bu arada işlemeye devam ettiği unutulmamalıdır.
Dosyayı güçlendiren belgeler
- Yönetim planı ve varsa değişikliklerine ilişkin tapu beyanları.
- Onaylı mimari proje ve mevcut durumu gösteren tespit veya fotoğraflar.
- Karar defteri, işletme projesi ve aidat tahakkuk cetvelleri.
- Yöneticiye ve maliklere yapılan yazılı bildirimler ile noter ihtarnameleri.
- Ortak alandaki tahribat iddiası varsa hasar tespiti ve maliyet dökümü.
Bu değerlendirme genel çerçeve içindir; her binanın yönetim planı ve tapu kaydı farklı sonuçlar doğurabilir. Süreye bağlı bir itirazınız varsa, belgeleri toplamayı beklemeden bir hukukçuyla süre hesabını yapmanız önerilir.