Kiralanan taşınmazın tahliyesinde aynı olay için birden fazla yol açıktır ve bu yolların her birinin görevli mercii ile takvimi farklıdır. Yanlış yol seçildiğinde dosya yalnızca reddedilmez; yeniden başlamak için gereken ihtar veya süre koşulu da tükenmiş olabilir. Bu rehber TBK, TMK ve 634 ekseninde tahliye yollarını görev-yetki ekseninde karşılaştırır.
Üç Ayrı Yol, Üç Ayrı Merci
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız takipte ödeme emrine bağlı süre içinde borç ödenmez veya itiraz edilmezse, tahliye talebi icra mahkemesine yöneltilir. Yazılı ve geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa yine icra mahkemesi ya da sulh hukuk mahkemesi arasında seçim yapılabilir. Buna karşılık gereksinim, yeniden inşa veya kiracının kira borcunu ödememesi nedeniyle aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar gibi sebeplere dayanan tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi öne çıkar.
İcra Mahkemesinin Dar İnceleme Alanı
İcra mahkemesi tahliye istemini incelerken yargılamayı geniş tutmaz; kural olarak belgeye dayalı, sınırlı bir inceleme yapar. Kira ilişkisinin varlığı imzası inkâr edilmeyen bir sözleşmeyle veya kabul ile ortaya konmuyorsa, uyuşmazlık genel mahkemeye taşınmak zorunda kalır. Bu nedenle takip öncesinde sözleşmenin aslı, imza durumu, ödeme kayıtları ve kiralayan sıfatının tapu ile uyumu kontrol edilmelidir. Paylı mülkiyette tahliye istemi bakımından pay çoğunluğu koşulu da baştan değerlendirilmelidir.
Süre Kaybettiren Noktalar
- Ödeme emrine bağlı süre dolmadan tahliye talebinde bulunulması.
- Tahliye talebinin, takibin kesinleşmesinden sonra kanunun öngördüğü süre içinde icra mahkemesine iletilmemesi.
- Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda ve boş kâğıda imzalatılmış olması nedeniyle geçersizlik savunmasıyla karşılaşılması.
- Taahhüt edilen tarihten sonra tahliye istemi için öngörülen sürenin geçirilmesi.
- Gereksinim nedeniyle tahliyede sözleşme süresinin bitimine bağlı takvimin hesaplanmaması.
Kat Mülkiyeti Boyutu Gözden Kaçmasın
Bağımsız bölümün kullanımından kaynaklanan uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kanun ayrı bir katman ekler. Ana taşınmazın düzenine aykırı kullanım veya yönetim planına aykırılık iddiaları, kira ilişkisinden bağımsız olarak kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklara ilişkin görev kurallarına tabidir. Aynı kiracıya karşı hem kira sözleşmesine hem yönetim planına dayanılıyorsa, talepler ayrı dilekçelerle ve ayrı mercilere yöneltilmelidir.
Dosya Öncesi Kontrol Listesi
- Sözleşme aslı, tarafların sıfatı ve tapu kaydı karşılaştırılır.
- Ödemelerin banka üzerinden mi elden mi yapıldığı, açıklama satırları dahil çıkarılır.
- İhtar gönderilmişse tebliğ tarihleri tabloya işlenir.
- Seçilecek yol, ispat gücü ve süre durumu birlikte değerlendirilerek belirlenir.
- Yol tıkanırsa devreye girecek ikinci seçenek şimdiden yazılır.
Her kira ilişkisi kendi belgeleriyle okunur. Buradaki karşılaştırma yön göstericidir; tahliye yolu seçmeden önce dosyanızı bir hukukçuyla birlikte değerlendirmeniz önerilir.