Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıkların büyük bölümü, kararın içeriğinden çok kararın nasıl alındığından kaynaklanır. Kat mülkiyeti düzeninde itiraz süreleri kısa olduğu için, toplantıdan haberdar olmayan malikin haklılığı çoğu zaman süre engeline takılır. Bu rehber TMK, TBK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde pratik bir kontrol sırası önerir.
Karar Defteri İlk Delildir
Her tartışmanın başlangıç noktası kat malikleri kurulu karar defteridir. Deftere bakılırken toplantının çağrı usulü, ilk ve ikinci toplantı tarihleri arasındaki ilişki, katılım listesi, vekaletnameler ve kararın hangi yetersayıyla alındığı tek tek incelenmelidir. Karar metninin defterde imzalı ve tarihli biçimde bulunmaması ya da sonradan eklendiği anlaşılan satırlar, itirazın en güçlü dayanağını oluşturur. Defterin bir örneğinin talep edilmesi, kat maliki sıfatına bağlı bir bilgi alma imkanıdır.
İki Ayrı Süre Aynı Anda İşler
Karara karşı iptal talebi bakımından iki süre birlikte işler: toplantıya katılmayan malik için öğrenme tarihinden itibaren işleyen kısa süre ile her halde karar tarihinden itibaren işleyen daha uzun azami süre. Bu ikili yapı nedeniyle geç öğrendiğini ileri süren malikin, öğrenme tarihini bir belgeyle göstermesi gerekir. Yönetimin gönderdiği bildirim, ilan panosu fotoğrafı, aidat borç bildirimi ya da banka dekontundaki açıklama satırı bu noktada belirleyici olabilir.
İtiraz Sebeplerini Doğru Sınıflandırmak
Kararlara yönelik itirazlar genellikle şu başlıklarda toplanır:
- Usule ilişkin sakatlıklar: çağrının yapılmaması, gündemde bulunmayan konuda karar alınması, yetersayının sağlanmaması.
- Yetki aşımı: ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kanunen daha ağır çoğunluk gerektiren işlerin basit çoğunlukla kararlaştırılması.
- Eşitliğe aykırılık: gider paylaşımının arsa payı ve kullanım esaslarına aykırı biçimde belirlenmesi.
- Yönetim planına aykırılık: planda açıkça düzenlenmiş bir konunun kurul kararıyla değiştirilmeye çalışılması.
Aidat Borcuna İtiraz ile Karara İtirazı Karıştırmamak
Ortak gider borcu için başlatılan icra takibine itiraz etmek, kararın kendisini geçersiz kılmaz. Aynı şekilde kararın iptalini istemek, biriken aidat borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. İki yol ayrı ayrı kurulmalı, ödemeler ihtirazi kayıt konularak yapılmalıdır. Ortak yerdeki bir arıza ya da projeye aykırı kullanım söz konusuysa, kurul kararı beklenmeden hakimin müdahalesi yoluna başvurulabileceği de değerlendirilmelidir.
Kapanış
Buradaki başlıklar genel uygulamayı yansıtır; yönetim planının içeriği ve kararın konusu sonucu önemli ölçüde değiştirebilir. Karar defterindeki tarihi gördüğünüz gün süre hesabını bir hukukçuyla yapmanız, dar pencerenin kapanmasını önler.