Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda son yıllarda dava şartı olarak arabuluculuk uygulaması genişledi; bu genişleme tapu iptali ve tescil talepleri bakımından kapsam tartışması doğurdu. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde hazırlanan bu rehber, süreci hak kaybı doğurmadan planlamaya odaklanır.
Kapsam Sorusu Talebin Dayanağına Göre Cevaplanır
Taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin bazı uyuşmazlıklar için arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Buna karşılık talebin muris muvazaası, hile, ehliyetsizlik ya da başka bir sebebe dayanması halinde değerlendirme farklılaşabilir. Kapsam konusunda tereddüt varsa güvenli yol, arabuluculuk başvurusunu yapıp son tutanağı dosyaya eklemektir; eksik adım, tamamlanan adımdan daha maliyetlidir.
Arabuluculuk Öncesi Hazırlık
- Tapu kaydı, takyidat bilgisi ve tapu işlem dosyasının temini
- Devir bedeline ilişkin ödeme kayıtları ve banka hareketleri
- Taşınmazın devir tarihindeki ve bugünkü değerine dair veriler
- Taraflar arasındaki yazışmalar ve varsa ön sözleşme metinleri
- Kat mülkiyeti kurulu yapılarda yönetim planı ve proje belgeleri
Yetki ve Tedbir Tarafı
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kuralı katıdır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır. Arabuluculuk aşaması sürerken tapunun üçüncü kişiye devredilmesi ihtimali varsa, tedbir talebinin zamanlaması ayrıca planlanmalıdır. Süreci tamamen görüşmelere bırakmak, kaydın el değiştirmesi halinde dosyayı baştan zorlaştırır.
Görüşme Sonrası Adımlar
- Anlaşma sağlanırsa metnin tapuda işlem yapmaya elverişli açıklıkta yazılması sağlanır.
- Anlaşma sağlanmazsa son tutanak tarihinden sonra işleyen süre takvime alınır.
- Dava dilekçesinde talep sonucu, tescil ve terkin istemi bakımından net kurulur.
- Karşı tarafın iyiniyet savunmasına karşı delil planı önceden hazırlanır.
Taşınmaz uyuşmazlıkları kayıt geçmişine ve tarafların ilişkisine göre farklı seyreder. Buradaki anlatım genel bir çerçevedir; kayıt üzerinde işlem yapılmadan önce hukuki değerlendirme alınması sonraki aşamaları kolaylaştırır.