Bir taşınmaz üzerinde hem mülkiyet tartışması hem de kullanım tartışması aynı anda yürüyebilir. Tapu iptali talebi mülkiyetin kime ait olduğunu, icra yoluyla tahliye ise taşınmazın kim tarafından kullanılacağını konu alır. Bu rehber TBK, TMK ve 634 ekseninde iki yolun kesişme noktalarını ve zamanlama hatalarını ele alır.
İki Farklı Dava, İki Farklı Takvim
Tapu iptali ve tescil talebi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve genellikle uzun süren bir yargılamaya konu olur. Buna karşılık kira ilişkisine dayanan tahliye, icra dairesi ve icra mahkemesi ekseninde çok daha kısa sürelerle işler. Mülkiyet davasının sonucunu beklemek, tahliye yolundaki süreleri durdurmaz.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Takipte Süre Zinciri
- Taahhüdün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması
- Taahhütteki tahliye tarihinin açık ve belirli yazılması
- Tarihin gelmesinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde takip başlatılması veya dava açılması
- İmzaya itiraz edilmesi ihtimaline karşı imza incelemesine elverişli asıl belgenin saklanması
Bu zincirdeki tek bir halkanın kopması, geçerli bir taahhüde rağmen tahliye talebinin reddine yol açabilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Hâlinde İhtar Disiplini
Ödenmeyen kira nedeniyle tahliye isteniyorsa, ödeme emrinde verilen süre ile temerrüt ihtarındaki süre birbirine karıştırılmamalıdır. Aynı kira yılı içinde yazılı olarak iki haklı ihtar yapılması hâlinde açılabilecek tahliye davası ise ayrı bir yol olup, kira yılının bitiminden itibaren işleyen süreye tabidir. İhtarların tarihleri kayıt altına alınmazsa bu imkân kullanılamaz.
Mülkiyet Tartışması Varken Alınacak Koruyucu Tedbirler
Tapu iptali talebinde bulunan tarafın en büyük riski, dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesidir. Tapu kaydına şerh veya ihtiyati tedbir konulmadığında, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir ve dava kazanılsa dahi sonuç alınamaz. Bu nedenle tedbir talebi dava dilekçesiyle birlikte, gecikmeden ileri sürülmelidir.
Kat Mülkiyeti Boyutunu Atlamamak
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise, ortak alan kullanımı, aidat borcu ve yönetim planından doğan yükümlülükler 634 kapsamında ayrı bir hukuki çerçeveye tabidir. Devir sonrasında aidat borcundan sorumluluk ve eklentilerin kapsamı, hem tahliye hem de mülkiyet tartışmasında sonuca etki edebilir.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; sözleşmenin türü, tapu kaydındaki şerhler ve elde bulunan belgeler somut sonucu değiştirir. Taşınmazınıza ilişkin bir uyuşmazlıkta, hem mülkiyet hem kullanım boyutunu birlikte değerlendiren bir hazırlık yapılması yerinde olur.