Kat mülkiyetine tabi yapılarda tahliye talepleri, hem TBK kira hükümlerinin hem 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK düzenlemelerinin kesiştiği bir alanda ilerler. Bu rehber, kat malikleri kurulu kararlarına dayanan tahliye ve icra süreçlerinde hak düşürücü süre riskini azaltmaya odaklanır.
Dayanağı Doğru Seçmek
Tahliye talebinin hukuki dayanağı, sonucu doğrudan belirler. Kira ilişkisinden doğan tahliye ile kat mülkiyeti mevzuatına dayanan, bağımsız bölümün kullanımından çekilmeyi hedefleyen talepler farklı usullere tabidir. Kiracının borcunu ödememesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç iddiası ya da yapıya zarar veren kullanım; her biri ayrı belge seti ve ayrı süre rejimi gerektirir. Dosyanın başına hangi yolun seçildiğini yazmak, ilerleyen aşamalarda usul hatasını önler.
Kat Malikleri Kurulu Kararına Bağlı Riskler
- Toplantı çağrısının tüm maliklere usulüne uygun ulaştırılmaması.
- Karar için aranan nisabın tutanaktan anlaşılamaması.
- Karar defterinin düzenli tutulmaması ve imzaların eksik kalması.
- Karara karşı iptal yoluna gitmek isteyen malikin, kanunun öngördüğü kısa süreyi kaçırması.
- Kararın yönetici tarafından icra edilmesi için ayrıca yetki verilmemiş olması.
Tahliye Taahhüdüne Dayanan Takipte Dikkat Noktaları
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan taleplerde belgenin kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması aranır. Taahhüdün tarihinin sonradan doldurulduğu iddiası uygulamada sık karşılaşılan bir savunmadır; bu nedenle taahhüdün alındığı ana ilişkin yan deliller değerlidir. Ayrıca taahhüt edilen tarihten itibaren kanunun tanıdığı süre içinde icra takibi başlatılması veya dava açılması gerekir; bu sürenin kaçırılması, taahhüdü kullanılamaz hâle getirir.
İcra Aşamasında Sıra
- Takip talebinde dayanak belgeyi ve talebin türünü doğru seçin.
- Tebligatın kiracının güncel adresine yapıldığını kontrol edin.
- İtiraz gelirse, itirazın kaldırılması ile iptali yollarının hangisinin uygun olduğunu belirleyin.
- Ortak alan zararı iddiası varsa tespit talebini tahliyeden ayrı yürütün.
- Tahliye kararının icrası sırasında bağımsız bölümdeki eşyaya ilişkin tutanak düzenlenmesini sağlayın.
Yönetim Planının Gözden Kaçan Etkisi
Yönetim planı, maliklerin ve onların halefi konumundaki kullanıcıların hak ve yükümlülüklerini belirleyen bağlayıcı bir metindir. Kullanım amacına aykırılık iddiası kuruluyorsa, yönetim planındaki ilgili hüküm dosyaya eklenmeden yapılan başvurular çoğu zaman eksik kalır. Planın tapu kaydına işlenmiş güncel hâlinin temin edilmesi ilk adımlardan biri olmalıdır.
Yazı genel bilgilendirme niteliğindedir; taşınmazın kullanım biçimi, sözleşme metni ve kurul kararlarının tarihleri sonucu değiştirebileceğinden somut olayda hukuki destek alınması önerilir.