634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıkların büyük bölümü, dava açılmadan önce doğru kurgulanmış bir ihtarla çözülebilecek nitelikte başlar. Bu rehber, aidat borcu, projeye aykırı kullanım ve ortak alan işgali gibi sorunlarda ihtar aşamasının nasıl yönetileceğini ve hangi noktada dava kararının verilmesi gerektiğini anlatır.
İhtarın Muhatabını ve Dayanağını Doğru Kurun
Kat mülkiyeti dosyalarında ilk hata genellikle muhatap seçiminde yapılır. Borçlu kat maliki mi, kiracı mı, yoksa her ikisi birden mi sorumludur; bağımsız bölüm el değiştirmişse devir tarihinden önceki ve sonraki dönem nasıl ayrılacaktır? İhtar metninde talebin dayanağı da somut gösterilmelidir: yönetim planının ilgili hükmü, kat malikleri kurulunun tarih ve numarası belirtilen kararı, işletme projesi veya bütçe tablosu. Dayanağı gösterilmeyen ihtar, karşı tarafa itiraz zemini hazırlar.
Ortak Alan ve Proje Aykırılığında Delil Üretimi
Ortak alanın kapatılması, balkon kapatma, çatı katına müdahale ya da su sızıntısı gibi ihtilaflarda delil zamana karşı kaybolur. Fotoğraf ve videonun tarihinin doğrulanabilir olması, onaylı mimari projenin temini ve gerekiyorsa delil tespiti talebi, sonraki aşamanın belirleyicisidir. Sızıntı ve nem gibi olaylarda hasarın kaynağı ile sonucunun ayrı ayrı kayda geçirilmesi, sorumluluk tartışmasında kolaylık sağlar.
Kurul Kararıyla Çözüm mü, Mahkeme mi?
Birçok uyuşmazlık, kat malikleri kurulunun usulüne uygun toplanıp karar almasıyla dava gerekmeden sonuçlanabilir. Bu yol seçilecekse gündemin ihtilafı kapsayacak biçimde ilan edilmesi ve toplantı yeter sayısının tutanakla gösterilmesi gerekir. Buna karşılık aşağıdaki hallerde mahkemeye gitmek gecikmeye tahammülü olmayan bir tercihtir:
- Yapısal güvenliği etkileyen bir müdahalenin sürüyor olması
- Kurul kararının alınmasını engelleyen sürekli toplantı yeter sayısı eksikliği
- Aidat borcunun birikerek icra takibini kaçınılmaz kılması
- Kurul kararının iptali için öngörülen sürenin işlemeye başlamış olması
- Kullanımdan doğan zararın her gün büyümesi
Uygulama Sırası
- Yönetim planı ve tapu kaydı temin edilir, bağımsız bölüm numarası eşleştirilir.
- Alacak ise dönem dönem dökümü çıkarılır, gecikme faizi ayrı gösterilir.
- İhtar, makul bir uyum süresi tanıyarak ve sonucu belirterek gönderilir.
- Tebliğ belgesi ve dönüş yazışmaları tek klasörde tarih sırasıyla tutulur.
- Süre sonunda sonuç alınamazsa dava veya takip yolu gecikmeden başlatılır.
Bu metin genel çerçeve sunar. Yönetim planındaki özel hükümler ve binanın fiili durumu sonucu değiştirebileceğinden, ihtar metnini göndermeden önce bir hukukçuya inceletmeniz faydalı olur.