Kira ilişkisinde taraflar çoğu kez iki ayrı ihtiyaçla karşı karşıya kalır: taşınmazın boşaltılması ve kira bedelinin güncel değerinin belirlenmesi. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde yürüyen bu dosyalarda tercih, uzlaşma masasında kalmak ile yargı yoluna geçmek arasındadır.
Tahliye Sebebinin Doğru Seçilmesi
Tahliye talebi, dayanılan sebebe göre bambaşka bir usul izler. Gereksinim nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı talep, iki haklı ihtar sonrası tahliye ve temerrüt nedeniyle tahliye farklı belge ve farklı zamanlama gerektirir. Sebep sonradan değiştirilemeyeceğinden, dosya kurulurken hangi olgunun ispatlanabilir olduğu baştan belirlenmelidir. Taahhüde dayanılıyorsa belgenin kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve serbest iradeyle verildiğini gösteren karineler ayrıca hazırlanmalıdır.
Kira Tespiti Talebinin Kendine Özgü Yanı
Tespit davası, mevcut kira ilişkisini sona erdirmez; bedelin hangi dönemden itibaren ve hangi tutarda uygulanacağını belirler. Bu nedenle tahliye ile tespit talebi çoğu zaman birbirinin alternatifidir. Kiracıyı çıkarmak asıl amaçsa tespit davası süreyi uzatabilir; ilişkinin sürdürülmesi isteniyorsa tespit daha uygun bir araçtır. Emsal kira araştırması, taşınmazın konumu, yaşı ve kullanım amacı ile birlikte sunulduğunda daha güçlü sonuç verir.
Arabuluculuk Aşamasının Değerlendirilmesi
- Kira uyuşmazlıklarının önemli bölümünde dava öncesi arabuluculuk aşaması öngörülmüştür; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilebilir.
- Masada varılan anlaşma, tahliye tarihini ve yeni bedeli birlikte düzenleyebilir.
- Anlaşma metninde taşınmazın hangi tarihte ve hangi durumda teslim edileceği açık yazılmalıdır.
- Birikmiş kira ve yan giderlerin ödeme planı, anlaşmaya ayrı bir kalem olarak eklenmelidir.
Uygulamada Sık Görülen Aksaklıklar
- İhtarnamenin kiracının güncel adresine tebliğ edilmemesi
- Kira ödemelerinin banka yerine elden yapılması ve kaydın bulunmaması
- Ortak gider ve aidat alacaklarının kira alacağıyla karıştırılması
- Anlaşma sonrası tahliyenin icra edilebilirliğinin düşünülmemesi
Kira dosyalarında usul, çoğu zaman esastan daha belirleyicidir. Bu metin genel bilgilendirme sunar; tahliye veya bedel tespiti adımına geçmeden önce sözleşmenizi ve yazışmalarınızı bir hukukçuya inceletmeniz önerilir.