Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi, aslında sonuca en çok masrafla ulaşan yollardan biridir. Satış yoluyla giderme kararı verildiğinde taşınmaz açık artırmaya çıkar ve elde edilen bedel çoğu zaman serbest piyasa değerinin altında kalır. Bu nedenle TBK ve TMK çerçevesinde işleyen bu süreçte, dava açmadan önce arabuluculuk masasının ciddiyetle denenmesi ekonomik bir tercihtir.
Masaya oturmadan önce netleşmesi gereken üç veri
- Tapu kayıtlarına göre pay oranları ve varsa şerhler, hacizler, intifa hakları
- Taşınmazın güncel değerine ilişkin bağımsız bir değerleme
- Aynen taksimin fiilen mümkün olup olmadığı, imar durumu ve kat mülkiyetine geçiş ihtimali
Bu üç veri olmadan yapılan görüşme, tarafların birbirine rakam söylemesinden ibaret kalır ve sonuçsuz biter.
Arabuluculukta hangi çözüm modelleri konuşulur
Uyuşmazlığın çözümü her zaman satış değildir. Paydaşlardan birinin diğerlerinin payını devralması, taşınmazın fiilen bölünerek bağımsız bölümler hâlinde paylaşılması, kira gelirinin belirli bir plana bağlanması ya da satışın açık artırma yerine anlaşmalı alıcıya yapılması gibi seçenekler masada tartışılabilir. Mahkeme kararıyla ulaşılamayacak esneklik tam da buradadır.
Anlaşma tutanağının uygulanabilir olması
Arabuluculukta varılan mutabakat, tapuda işlem yapılmasına elverişli açıklıkta yazılmalıdır. Kim, hangi payı, hangi bedelle, hangi tarihe kadar devralacak; bedel nasıl ödenecek; masraflar nasıl paylaşılacak? Bu noktalar belirsiz bırakıldığında, tarafların iyi niyetle imzaladığı metin uygulama aşamasında yeni bir uyuşmazlığa dönüşür.
Dava açma kararını ne zaman vermek gerekir
Görüşmelerin uzaması bazen bilinçli bir geciktirme aracıdır. Özellikle taşınmazı fiilen kullanan paydaş, süreci uzatmakta menfaat görebilir. Bu nedenle arabuluculuk denemesine baştan bir süre sınırı konulmalı; belirlenen tarihte somut ilerleme yoksa taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır. Fiilî kullanımdan doğan talepler bakımından zamanın işlediği de gözden kaçırılmamalıdır.
Dava sırasında anlaşma kapısı kapanmaz
Dava açılması, tarafların anlaşmasını engellemez. Keşif ve değerleme sonrasında rakamlar somutlaştığında, paydaşlar çoğu kez satış aşamasına gelmeden uzlaşır. Bu ihtimali korumak için dava dilekçesi hazırlanırken ilişkiyi tümüyle kilitleyecek bir dil kullanmamak pratik bir tercihtir.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel çerçeveyi anlatır. Taşınmazın niteliği, mirasçı sayısı ve tapudaki kısıtlamalar tabloyu tümüyle değiştirebileceğinden, karar vermeden önce tapu ve imar belgelerinizle birlikte hukuki görüş alınması önerilir.