Kira uyuşmazlıklarında tahliye talebi, çoğu zaman hukuki gerekçenin zayıflığından değil takvimin kaçırılmasından sonuçsuz kalır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu rehber, tahliye sebeplerinin her birinin kendine özgü süre mantığını ve arabuluculuk ile dava arasındaki kararı ele alır.
Her tahliye sebebinin kendi saati vardır
Tahliye tek bir kalıpla yürümez. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle verilen ihtar, yazılı tahliye taahhüdü, kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa ve imar zorunluluğu ile kiracının aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olması ayrı sebeplerdir. Bu sebeplerin bir kısmı ihtar şartına, bir kısmı belirli bir sürenin dolmasına, bir kısmı ise dava açma süresine bağlıdır.
Dosyanın ilk sayfasına yazılacaklar
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve uzama dönemlerinin bitiş günleri
- Yazılı taahhüt varsa taahhüt tarihi ile boşaltma için belirlenen gün
- Gönderilen ihtarnamelerin keşide ve tebliğ tarihleri
- Ödeme geçmişi ve banka açıklamalarındaki dönem bilgisi
Taahhüde dayalı tahliyede kritik nokta
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılacaksa, taahhüdün kira ilişkisi kurulduktan sonra verilmiş olması ve boşaltma tarihinin açık yazılması aranır. Taahhüt edilen tarih geçtikten sonra icra takibi veya dava için tanınan süre sınırlıdır; bu süre kaçırıldığında elde tutulan belge o kira dönemi bakımından işlevini yitirir. Boş tarihli belgeler ise ayrıca tartışma doğurur.
İhtiyaç ve yeniden inşa iddiasında ispat
Konut veya işyeri ihtiyacına dayanan tahliyede iddianın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Bu nedenle dilekçeye yalnızca beyan değil somut veri eklenmelidir: mevcut oturulan yerin durumu, nakil belgesi, aile durumunu gösteren kayıtlar, yeniden inşa iddiasında ise onaylı proje ve ruhsat süreci. Tahliye sonrası taşınmazın yeniden kiraya verilmesine ilişkin kanuni sınırlama da baştan hesaba katılmalıdır.
Uzlaşma masasının pratik değeri
Kiracıyla anlaşarak kademeli çıkış takvimi belirlemek, çoğu dosyada dava ve icra aşamasından daha hızlı sonuç verir. Anlaşma yazılı hâle getirilirken boşaltma günü, depozitonun mahsubu, birikmiş bedelin ödeme planı ve anahtarın teslim biçimi tek metinde toplanmalıdır. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun dava şartı olduğu unutulmamalı, sürecin bu aşaması takvime dâhil edilmelidir.
Burada aktarılanlar genel bilgilendirme niteliğindedir. Sözleşme türünüz, taşınmazın niteliği ve ihtar geçmişiniz sonucu doğrudan etkiler; adım atmadan önce dosyanızın bir hukukçu tarafından incelenmesi doğru olur.