Apartman ve sitelerde uyuşmazlıkların büyük bölümü, kimin neyi kullanmaya hakkı olduğunun belgelenmemiş olmasından doğar. Eklenti mi ortak yer mi, projeye aykırı yapı ne zamandan beri mevcut, ödenmeyen aidat hangi dönemi kapsıyor? Bu sorular çoğu zaman tespit davasıyla netleşir. Bu rehber, tespitin ne zaman gerekli olduğunu ve dosyanın nasıl kurulacağını anlatır.
Tespit Davası Ne Zaman Doğru Araç?
Tespit davası, mevcut durumun mahkeme eliyle belirlenmesini sağlar; ancak eda davası açılabilecek hâllerde hukuki yarar yokluğundan reddedilebilir. Kat mülkiyetinde tespitin isabetli olduğu tipik durumlar şunlardır: projeye aykırı yapının varlığının ve tarihinin belirlenmesi, ortak yerdeki hasarın nedeninin ve sorumluluğun saptanması, yönetim planına aykırı kullanımın belgelenmesi. Delil kaybı riski varsa, ayrı bir dava yerine delil tespiti talebiyle hızlı sonuç almak daha uygun olabilir.
Belge Zinciri: Tapudan Yönetim Planına
- Tapu kaydı, kat irtifakı/kat mülkiyeti bilgisi ve bağımsız bölüm listesi
- Onaylı mimari proje ve eklenti bilgisini gösteren belgeler
- Yönetim planı ve varsa sonradan yapılan değişiklikler
- Kat malikleri kurulu karar defteri ve ilgili karar örnekleri
- İşletme projesi, aidat tahakkuk ve tahsilat kayıtları
- Belediye ruhsat ve yapı kayıt bilgileri
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasında yönetim planı, malikler arasında sözleşme gücündedir; bu nedenle uyuşmazlığın çözümü çoğu zaman proje ile yönetim planının karşılaştırılmasıyla başlar.
Kat Malikleri Kurulu Kararı ve Süre
Alınan kurul kararına karşı hukuka aykırılık iddiasıyla başvuru, kanunda öngörülen kısa süreye bağlıdır ve süre, toplantıya katılan malik ile katılmayan malik bakımından farklı başlangıç anına sahip olabilir. Bu nedenle toplantı tarihi, karar örneğinin tebliğ edildiği tarih ve kararın deftere geçirildiği tarih ayrı ayrı kaydedilmelidir. Süresinde dava açılmayan kararlar bağlayıcı hâle gelir ve sonraki aidat talepleri bu karara dayandırılır.
Görevli Mahkeme ve Uzlaşma İhtimali
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür; bu yetki taşınmazın konumuna bağlıdır. Öte yandan komşuluk ilişkisinin süreklilik taşıması, uzlaşmayı çoğu dosyada davadan değerli kılar. Uzlaşma sağlanacaksa, kullanım koşulları ve gider paylaşımı kat malikleri kurulu kararına dönüştürülmeli; yalnız iki malik arasında yapılan yazılı anlaşma, sonradan bağımsız bölümü devralan kişiler bakımından sorun doğurabileceğinden, kalıcı düzenlemeler yönetim planı üzerinden yapılmalıdır.
Kapanış
Kat mülkiyeti dosyalarında proje ve yönetim planı, tarafların anlatısından daha güçlü delildir. Bu içerik genel bilgi amaçlıdır; yapının durumu, yönetim planının içeriği ve uyuşmazlığın niteliği izlenecek yolu değiştireceğinden, dava açmadan önce belgelerinizle birlikte hukuki değerlendirme almanız önerilir.