Kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda tahliye ihtiyacı doğduğunda, uygulanacak yol kiracının konumuna göre değişir: kira ilişkisinden doğan tahliye ile 634 sayılı Kanun kapsamında ortak yaşamın çekilmez hale gelmesine dayanan tahliye birbirinden farklı usullere tabidir. Bu ayrım yapılmadan başlatılan takip, aylar sonra usulden sonuçsuz kalabilir.
İki Ayrı Hukuki Dayanak
Kira bedelinin ödenmemesi halinde İİK çerçevesinde ilamsız tahliye takibi yapılabilir; ödeme emrine itiraz edilmezse ve ödeme süresi içinde borç kapatılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenir. Buna karşılık kat maliki veya kiracının bağımsız bölümü amacı dışında kullanması, komşuları rahatsız etmesi ya da yönetim planına aykırı davranması halinde kat mülkiyeti mevzuatına dayanan ayrı bir tahliye yolu gündeme gelir. Bu ikinci yolda dayanak kira sözleşmesi değil, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıdır.
İhtar ve Kurul Kararı Zinciri
Kat mülkiyetine dayanan taleplerde en sık atlanan aşama, dava öncesi uyarı ve kurul kararı zinciridir. Şu sıralamanın belgelenmesi beklenir:
- Aykırı kullanımın tarih ve içerik belirtilerek tespit edilmesi
- Yönetici veya kat maliklerince yazılı uyarı yapılması
- Aykırılığın sürdüğünün ikinci kez belgelenmesi
- Kat malikleri kurulunda konunun gündeme alınarak karara bağlanması
Bu zincir eksikse mahkeme, esasa girmeden önce koşulların oluşmadığı sonucuna varabilir.
Tebligat ve Takvim
Tahliye taleplerinde takvimin başlangıcı ihtarın veya ödeme emrinin tebliğidir. Apartman içinde yapılan tebligatlarda muhatabın kapıda bulunmaması, geçici ayrılma şerhi ve muhtara tevdi gibi durumlar sürenin başlangıcını tartışmalı hale getirebilir. Tebliğ evrakının aslı ile tebligat parçasındaki şerhler dosyada birlikte saklanmalı, aynı taşınmaz için birden fazla ihtar gönderilmişse her birinin süresi ayrı satırda izlenmelidir.
Anlaşarak Boşaltma Seçeneği
Tahliye süreçleri, taşınmazın kullanım kaybı ve komşuluk ilişkileri nedeniyle taraflara görünmeyen bir maliyet yükler. Bu nedenle belirli bir tarihte boşaltma taahhüdü karşılığında birikmiş borçta indirim, depozitonun mahsubu veya taşınma süresi tanınması gibi çözümler çoğu zaman daha hızlı sonuç verir. Anlaşma yapılacaksa boşaltma tarihi, anahtar teslimi, sayaç devirleri ve eşya kalması halinde uygulanacak usul tek metinde düzenlenmelidir. Aksi halde tahliye gerçekleşse bile alacak yönünden yeni bir takip gerekebilir.
Kontrol Adımları
- Kira sözleşmesi, yönetim planı ve kurul kararları birlikte incelenir.
- Ödeme kayıtları ile aidat borçları ayrı kalemler halinde ayrıştırılır.
- İhtar ve tebliğ tarihleri tek bir takvimde toplanır.
- Takip yolu, dayanağa göre baştan doğru seçilir.
Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda sözleşme metni ve yönetim planı hükümleri sonucu doğrudan etkiler. Bu içerik genel bilgilendirme sunar; boşaltma veya takip kararı öncesinde dosyanızı bir hukukçuyla değerlendirmeniz yerinde olacaktır.