Kira bedelinin artışına ilişkin uyuşmazlıklarda tarafların iyi niyeti kadar, ihtarın içeriği ve tebliğ kaydı belirleyicidir. TBK ve TMK ekseninde yürüyen bu dosyalarda çoğu kayıp, hukuki gerekçeden değil, gönderilen bildirimin ispatlanamamasından doğar.
İhtar metni neyi içermeli?
Artış talebinin hangi dönem için yapıldığı, hangi orana veya kritere dayandığı ve yeni bedelin hangi tarihten itibaren istendiği açıkça yazılmalıdır. Belirsiz ifadeler, sonradan bedelin ne zaman muaccel olduğu tartışmasını doğurur. Metin, kira sözleşmesindeki artış hükmüne atıf yapıyorsa o hükmün tam metni de eklenmelidir.
Tebligat kaydı olmayan ihtar, yok hükmünde değildir ama ispatlanamaz
Noter aracılığıyla gönderim, tebliğ tarihini belgelemek bakımından en sağlam yoldur. Elden teslim tercih edilecekse, karşı tarafın imzalı ve tarihli suret alması gerekir. Elektronik yazışmalarda ise mesajın ulaştığı an ile okunduğu an arasındaki fark tartışma yaratabileceğinden, tek başına dayanılması riskli olabilir.
Emsal kira ve rayiç bedelin ispatı
- Aynı bina veya çevredeki benzer nitelikli taşınmazların kira sözleşmeleri
- Taşınmazın konumu, yaşı, kullanım alanı ve tadilat durumu
- Emlak ilan kayıtları ve tarihli görüntüler
- Ortak gider ve aidat belgeleri
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararları
Anlaşarak yeni bedel belirlemek mi, kira tespit davası mı?
Kiracıyla varılacak yazılı bir mutabakat, yargılama süresi ve bilirkişi masrafı doğurmadan sonuç verir; ancak bu mutabakatın sonraki yıllar için nasıl yorumlanacağı da metne yazılmalıdır. Tespit davası ise objektif bir ölçüt sağlar, buna karşılık zaman alır ve taşınmazın durumu ile emsallerin bilirkişi tarafından değerlendirilmesine bağlıdır. Kiracıyla ilişkinin sürdürülmek istenip istenmediği, bu tercihte fiilen belirleyici olur.
Dosyayı tarih sırasına oturtmak
- Sözleşme tarihi ve kira döneminin başlangıcı sabitlenir.
- Her yıl için yapılan bildirimler ve ödenen bedeller tabloya işlenir.
- Banka ödeme açıklamaları ile talep edilen bedel karşılaştırılır.
- Eksik ödeme varsa hangi aya ait olduğu ayrıca gösterilir.
Yukarıdaki açıklamalar genel çerçeve sunar. Sözleşmenin türü, kullanım amacı ve tarafların sıfatı sonucu etkileyebileceğinden, uyuşmazlık büyümeden hukuki değerlendirme almanız isabetli olur.