Tahliye talepleri, çoğu zaman haklılık değil usul nedeniyle sonuçsuz kalır. Kiraya verenin elindeki gerekçe ne kadar güçlü olursa olsun, ihtarın usulüne uygun yapıldığı ve karşı tarafa ulaştığı ispat edilemiyorsa dosya baştan zayıflar. TBK'nın kira hükümleri ile TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme, taşınmazın niteliğine göre birlikte değerlendirilir.
Hangi Tahliye Sebebine Dayanıldığı En Baştan Netleşmeli
Kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, gereksinim, yeniden inşa ve tahliye taahhüdü birbirinden bağımsız sebeplerdir; her birinin kendi süresi, kendi ihtar biçimi ve kendi delil ihtiyacı vardır. Dilekçede birden fazla sebebin gerekçesiz biçimde sıralanması, dosyayı güçlendirmek yerine çelişki üretir. Örneğin gereksinim iddiası ileri sürülürken aynı taşınmaz için yeni kiracı arayışının belgelenmesi, iddianın samimiyetini tartışmalı hâle getirir.
İhtarın Ulaştığını Belgelemek
İhtarın içeriği kadar tebliğ edildiği tarih de önemlidir; süreler bu tarihten işlemeye başlar.
- Noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamenin tebliğ şerhi mutlaka dosyaya konulmalıdır
- Kiracının adresinde bulunamaması hâlinde uygulanan tebligat usulü ayrıca incelenmelidir
- Elektronik yolla yapılan bildirimlerde, sözleşmede bu kanalın kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakılır
- Ödeme iddiası varsa banka kayıtlarındaki açıklama satırları dönemsel olarak eşleştirilmelidir
- Elden ödeme savunmasına karşı, düzenli banka geçmişi güçlü bir karşı delil oluşturur
Tahliye Taahhüdünde Tarih Tartışması
Tahliye taahhüdüne dayanan dosyalarda tartışma neredeyse her zaman aynı noktada düğümlenir: taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda mı, yoksa kiracı taşınmazı teslim aldıktan sonra mı imzalandığı. Boş kâğıda alınan imza iddiası ileri sürüldüğünde, belgenin düzenlenme koşullarını gösteren yan deliller belirleyici olur. Bu nedenle taahhüt alınırken tarih, yer ve teslim bilgisinin belgede eksiksiz yer alması sonraki aşamayı doğrudan etkiler.
Arabuluculuk Masasında Ne Kararlaştırılmalı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Bu aşamada varılan anlaşmanın yalnızca tahliye tarihini içermesi çoğu zaman yetersiz kalır. Birikmiş kira, ortak gider borcu, depozitonun akıbeti, taşınmazın hangi durumda teslim edileceği ve tarihe uyulmaması hâlinde nasıl hareket edileceği aynı metinde düzenlenmediğinde, süreç kısa süre sonra icra aşamasına taşınabilir. Anlaşmaya varılamaması hâlinde ise tutulan tutanak, dava dosyasının ilk belgesi olur.
Değerlendirme Notu
Buradaki bilgiler genel çerçeveyi anlatır; taşınmazın niteliği, sözleşmenin tarihi ve kiracının konumu sonucu değiştirebilir. Tahliye adımına geçmeden önce dosyanızın kendi koşullarına göre hukuki destek almanız uygun olacaktır.