Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi talebi, çoğu zaman uzun süredir devam eden bir kullanım dengesizliğinin sonucudur. Taşınmazı fiilen kullanan paydaş ile kullanmayan paydaş arasındaki tartışma, dava açılmadan önce gönderilen ihtarla hukuki bir zemine oturur. İhtarın içeriği ve tarihi, sonraki aşamada hem ecrimisil hem de paylaşım biçimi bakımından sonuç doğurur.
İhtarın Ecrimisil Bakımından İşlevi
Diğer paydaşları taşınmazdan yararlanmaktan alıkoyan kullanım söz konusuysa, kullanmayan paydaşın iradesini açıkça ortaya koyması gerekir. Bu irade, noter aracılığıyla gönderilen ve tebliğ edildiği belgelenen bir ihtarla gösterildiğinde tartışma azalır. İhtarda taşınmazın ada ve parsel bilgisi, talep edilen kullanım biçimi ve muhatabın kim olduğu açıkça yazılmalıdır. Genel ifadelerle kaleme alınmış bildirimler, sonradan hangi tarihten itibaren sonuç doğurduğu yönünden tartışılır.
Aynen Taksim mi Satış mı Sorusunun Belgesi
Türk Medeni Kanunu uygulamasında paylaşımın öncelikle aynen bölünme yoluyla yapılıp yapılamayacağı değerlendirilir. Bu değerlendirmeye dayanak olacak belgeler şunlardır:
- Güncel tapu kayıtları, pay oranları ve varsa şerhler
- İmar durumu belgesi ve ifraz şartlarını gösteren yazı
- Kadastral çap ile taşınmazın yüzölçümü ve konumunu gösteren kroki
- Üzerinde yapı varsa muhdesata ilişkin ruhsat, fatura ve inşaat kayıtları
- Tarım arazilerinde bölünebilirliğe ilişkin özel düzenlemeleri gösteren belgeler
Muhdesat iddiası çoğu dosyada ayrı bir tartışma yaratır; yapının kim tarafından yapıldığını gösteren harcama kayıtları önceden toplanmadığında bu iddia zayıf kalır.
Kat Mülkiyeti Seçeneğinin Değerlendirilmesi
Üzerinde uygun nitelikte yapı bulunan taşınmazlarda, satış yerine kat mülkiyeti kurulması yoluyla paylaşım gündeme gelebilir. Bu ihtimalin araştırılması için yapının projeye uygunluğu, iskân durumu ve bağımsız bölüm sayısının paydaş sayısıyla ilişkisi incelenmelidir. Satışın taşınmazı değerinin altında elden çıkarma riski taşıdığı hallerde bu seçenek ayrıca değerlendirilmeye değerdir.
Paydaşlar Arası Anlaşma ile Dava Arasındaki Hesap
Satış yoluyla paylaşımda taşınmaz açık artırmayla elden çıkarılır ve elde edilen bedel çoğu zaman serbest piyasa değerinin altında kalabilir. Karar verirken şunlar tartılmalıdır:
- Paydaşlardan birinin diğerlerinin payını devralmasının, satışa göre parasal karşılaştırması
- Yargılama ve satış giderlerinin, paylaşılacak bedelden düşüleceği
- Ecrimisil talebinin, ortaklığın giderilmesinden ayrı bir dosya olarak yürütülmesi ihtimali
- Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz veya intifa haklarının paylaşıma etkisi
Paydaşlar arasında yapılacak devir anlaşmalarının tapuda resmi biçimde gerçekleştirilmesi gerektiği, harici sözleşmelerin ise sonuç doğurmayacağı unutulmamalıdır.
Bu metin genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği ve paydaş yapısı farklı bir çözüm yolunu gerekli kılabileceğinden, adım atmadan önce tapu ve imar kayıtlarının incelenmesini öneririz.