Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar, taraflar arasında sürmekte olan bir ilişkinin ortasında doğar. Bu yönüyle diğer alacak ihtilaflarından ayrılır: dava sonuçlanana kadar kiracı taşınmazda oturmaya, kiraya veren de tahsilat yapmaya devam eder. TBK ve TMK çerçevesindeki bu ihtilafta arabuluculuk, sadece bir usul basamağı değil, ilişkiyi sürdürülebilir kılan asıl çözüm alanıdır.
Arabuluculuk Masasına Boş Elle Gitmemek
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Uygulamada görüşmelerin sonuçsuz kalmasının başlıca nedeni, tarafların rakamı gerekçesiz savunmasıdır. Masaya götürülecek asgari malzeme şudur:
- Yürürlükteki kira sözleşmesi ve varsa sonraki artış yazışmaları
- Ödeme düzenini gösteren banka dekontları veya hesap ekstresi
- Aynı bina veya çevredeki benzer nitelikli taşınmazlara ait güncel kira ilanları ve mümkünse kira sözleşmesi örnekleri
- Taşınmazın konumu, yaşı, ısıtma sistemi ve yapılan tadilatları gösteren belgeler
Emsal Kira İddiasını Nasıl Somutlaştırırsınız
Emsal karşılaştırması, yalnızca metrekare üzerinden yapıldığında zayıf kalır. Karşılaştırılan taşınmazın kat durumu, cephesi, asansör ve otopark durumu, sözleşmenin başlangıç tarihi ve depozito koşulları da tabloya girmelidir. İlan çıktıları tek başına bir talep değeri değil, piyasa aralığına dair göstergedir; bu nedenle mümkünse fiilen kurulmuş sözleşme örnekleriyle desteklenmesi gerekir. Uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, kiracının taşınmaza kalıcı değer katan masrafları da denkleme dâhil edilmelidir.
Anlaşmak mı, Dava Yolunu Sürdürmek mi
Anlaşma lehine ağır basan durumlar: kira ilişkisinin uzun vadeli sürdürülmek istenmesi, taşınmazın taşınma maliyetinin yüksek olması, tarafların rakam aralığının birbirine yakın olması ve tahliye tartışmasının gündemde olmaması. Dava lehine ağır basan durumlar: karşı tarafın görüşmeye katılmaması, ödeme düzeninde süreklilik arz eden aksama bulunması ve talep edilen artışın piyasa aralığının belirgin biçimde dışında kalması. Yargılama sürecinde bilirkişi ve keşif gündeme geleceğinden, davanın hem zaman hem gider yükü baştan hesaplanmalıdır.
Anlaşma Belgesini Yazarken Dikkat
Arabuluculuk sonunda düzenlenen belge, yalnızca yeni rakamı içermemelidir. Artışın hangi tarihten itibaren uygulanacağı, sonraki dönem artışının hangi ölçüte bağlanacağı, aidat ve yakıt gibi yan giderlerin kime ait olacağı ve varsa birikmiş farkın ödeme takvimi açıkça yazılmalıdır. Bu kalemlerin boş bırakılması, kısa süre sonra aynı uyuşmazlığın yeniden doğmasına yol açar.
Not
Yukarıdaki değerlendirmeler genel niteliktedir; sözleşmenin türü, kiralananın niteliği ve kira ilişkisinin süresi sonucu değiştirebilir. Görüşmeye oturmadan önce dosyanızın bir avukat eşliğinde hazırlanması, hem rakamın hem de metnin isabetini artırır.