Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklarda alacağın tahsili ile bağımsız bölümün kullanımına ilişkin talepler sık sık birbirine karışır. Oysa her iki talebin izleyeceği yol ve dayanacağı belge farklıdır. Bu rehber 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK ekseninde, ispat düzenini ve icra yolunu ele alır.
Kat Malikleri Kurulu Kararının Delil Değeri
Yönetimin talepte bulunabilmesi, çoğu zaman usulüne uygun alınmış bir kurul kararına dayanır. Bu nedenle dosyaya sunulacak karar defterinin ilgili sayfası, çağrının nasıl yapıldığını gösteren belge ve toplantıya katılım listesiyle birlikte değerlendirilmelidir. Karar defterinin noter onayı ve karar numarasının sürekliliği, kararın sonradan düzenlendiği iddialarına karşı önem taşır.
Aidat ve Ortak Gider Alacağında Takip
- Gider paylaşımının hangi ölçüte göre yapıldığı kurul kararıyla gösterilir.
- Borçlu bağımsız bölüm ve malik bilgisi tapu kaydıyla eşleştirilir.
- Ödeme geçmişi, banka hesabı hareketleriyle satır satır çıkarılır.
- Gecikme tazminatı istenecekse dayanağı ayrıca belirtilir.
Kiracının kullanımındaki bağımsız bölümlerde, hangi giderden kiracının hangisinden malikin sorumlu olduğu baştan ayrılmalıdır; bu ayrım yapılmadan başlatılan takipler itiraza açık hale gelir.
Tahliyede Yazılı Belge ve Yol Ayrımı
Kiracının tahliyesi ile kat mülkiyetinden doğan çekilmezlik iddiasına dayalı talepler farklı hukuki temellere oturur. Kira ilişkisine dayalı tahliyede sözleşme, ihtarname ve ödeme kayıtları belirleyicidir; icra yoluyla tahliyede ise takibin türü ile talebin dayanağının uyumu aranır. Ortak yaşamı çekilmez kılan davranış iddiasında ise tutanaklar, uyarı yazıları ve varsa kolluk kayıtları tarih sıralı biçimde sunulmalıdır.
Kurul Kararına İtiraz mı, Uzlaşma mı?
Malikin karara katılmadığı hallerde, kararın iptali için öngörülen süre içinde harekete geçilmesi gerekir; süre geçtikten sonra karar herkes için bağlayıcı hale gelir ve itiraz artık takip aşamasında sonuç doğurmaz. Buna karşılık uyuşmazlık ödeme planı ya da kullanım düzenine ilişkinse, yönetimle yapılacak yazılı bir mutabakat çoğu zaman daha hızlı çözüm sağlar. Mutabakat metninde ödeme takvimi ve aksama halinde uygulanacak sonuç yazılmalıdır.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar; yönetim planı hükümleri, bağımsız bölümün niteliği ve kira ilişkisinin varlığı sonucu değiştirebilir. Takip veya dava başlatılmadan önce belgelerin bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi önerilir.