Tapu iptal ve tescil talepleri, taşınmazın el değiştirme geçmişi ile tapu kayıtlarındaki şerhlerin birlikte okunmasını gerektirir. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri yanında, uyuşmazlık bir yapıda bağımsız bölüme ilişkinse 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu da devreye girer. Bu rehber, sürecin başlangıcındaki zaman baskısına ve merci seçimine odaklanıyor.
Önce Hangi Hukuki Sebep: İddianın Doğru Adlandırılması
Muris muvazaası, iradeyi sakatlayan hâller, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik veya sahtecilik iddiaları farklı ispat yapıları ve farklı zaman hesapları doğurur. Dilekçede sebep yanlış kurgulandığında, dosya ilerledikçe delil toplama yönü de yanlış kurulur. Bu nedenle ilk adım, taşınmazın kaç kez ve hangi bedelle el değiştirdiğinin tapu kayıtları üzerinden çıkarılmasıdır.
Zaman Baskısını Yaratan Üç Kaynak
- Üçüncü kişilere devir: taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye geçmesi hâlinde talep tazminata dönüşebilir
- Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik iddiaları: fiilî kullanımın uzun sürmesi karşı tarafa dayanak yaratır
- İptal sebebine bağlı hak düşürücü ve zamanaşımı süreleri: öğrenme anının belgelenmesi kritiktir
Tedbir Talebi Neden İlk Dilekçede Yer Almalı
Dava açılırken tapu kaydına tedbir şerhi konulması istenmezse, yargılama sürerken taşınmazın devredilmesi ihtimali dosyanın amacını boşa çıkarabilir. Talep, taşınmazın değeri ve devir riskine ilişkin somut gerekçelerle desteklenmeli; teminat kararı çıkması ihtimaline karşı finansal hazırlık önceden yapılmalıdır.
Delil Toplama Sırası
- Tapu müdürlüğünden akit ve tescil dosyalarının, resmî senetlerin celbi
- Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğine dair banka kayıtları
- Devreden kişinin devir tarihindeki sağlık durumuna ilişkin hasta kayıtları
- Vekâletname varsa kapsamı ve düzenlenme koşulları
- Taşınmazın fiilî kullanımına ilişkin kira, abonelik ve vergi kayıtları
Sulh Görüşmesinin Anlamlı Olduğu Noktalar
Aile içi devirlerde ve paydaşlar arası uyuşmazlıklarda anlaşma, taşınmazın bütünlüğünü koruyabildiği için tarafların lehine olabilir. Bununla birlikte anlaşma metni yalnızca payların oranını değil, masrafların paylaşımını, tapuda işlemin ne zaman yapılacağını ve kullanımın kime bırakılacağını da içermelidir. Aksi hâlde kapatılan dosya kısa süre sonra yeni bir uyuşmazlık olarak geri döner. Anlaşmanın tapuda resmî şekilde tamamlanmaması, en sık karşılaşılan uygulama hatasıdır.
Bu içerik genel çerçeve sunar; taşınmazın hukuki durumu ve devir geçmişi her dosyada farklıdır. Tapu kayıtlarınızla birlikte hukuki destek almanız, süre kaybını önlemek açısından önemlidir.