Kiralanan taşınmazın boşaltılması istemi, tek bir dava türüne indirgenemeyecek kadar çeşitli yollar içerir. Tahliye talebinde hangi yolun seçileceği; ihtar, sözleşme metni ve taşınmazın fiili durumuna göre değişir. Bu rehber, TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde tahliye yollarını, tespit davasının rolünü ve itiraz basamaklarını ele alır.
Hangi Sebep, Hangi Yol
Uygulamada birbirinden ayrılması gereken başlıca durumlar şunlardır:
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan ihtar ve buna bağlı süreç
- Kiraya verenin veya yakınlarının gereksinimi ile yeniden inşa ve imar hali
- Taşınmazı sonradan edinen kişinin gereksinim iddiası
- Kiracının yazılı tahliye taahhüdüne dayanılan haller
- Sözleşmeye aykırı kullanım ve komşuluk ilişkisini bozan davranışlar
Her sebebin kendi ihtar ve süre rejimi bulunduğundan, aynı dosyada birden fazla sebebin gelişigüzel bir arada ileri sürülmesi genellikle sonucu güçleştirir.
Tespit Davasının Buradaki İşlevi
Tahliye tartışmasında tespit davası, çoğunlukla ilişkinin niteliğini ya da fiili durumu belirlemek için gündeme gelir. Kiracının kim olduğu, kullanımın hangi tarihte ve ne şekilde başladığı, taşınmazın konut mu işyeri mi olarak kullanıldığı gibi noktalar tartışmalıysa; bu belirsizlik tahliye istemini de zayıflatır. Ayrıca taşınmazın mevcut durumunun, tadilat ve zarar iddialarına karşı delil tespitiyle kayıt altına alınması, teslim aşamasındaki uyuşmazlığı baştan sınırlar.
Kiracının İtiraz İmkânları
Kiracı tarafında en sık kullanılan savunmalar; ihtarın usulüne uygun tebliğ edilmediği, gereksinim iddiasının samimi olmadığı, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda ve baskı altında alındığı ya da ödemelerin fiilen yapıldığı yönündedir. Bu savunmaların hepsi belgeye dayanmalıdır: banka dekontları, yazışmalar, taşınmazın tahliyeden sonraki kullanımına ilişkin kayıtlar bu bakımdan işlev görür. Ödeme emri geldiğinde ise itirazın süresinde ve doğru mercie yapılması gerekir; süre kaçırıldığında esas savunma tartışılmadan sonuç doğar.
Anlaşmalı Boşaltma ile Dava Yolu Arasında
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesinde arabuluculuğa başvurulması gereken haller bulunur; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur. Anlaşmalı çözüm; boşaltma tarihi, taşınma yardımı, birikmiş kira ve depozitonun mahsubu ile taşınmazın hangi durumda teslim edileceğini tek metinde düzenleme imkânı verir. Dava yolu ise hakkın tespitini sağlar fakat yargılama ve icra aşaması nedeniyle taşınmazın kullanımı uzun süre belirsiz kalır. Tercih yapılırken taşınmazın yeniden kiralanabilirliği, birikmiş alacağın tahsil kabiliyeti ve tarafların ödeme gücü birlikte değerlendirilmelidir.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Sözleşmenin metni ve gönderilen ihtarın içeriği izlenecek yolu tümüyle değiştirebileceğinden, işleme başlamadan önce dosyanın hukukçu tarafından incelenmesi uygun olur.