Kira uyuşmazlıklarında en çok zaman kaybettiren aşama tahliyenin fiilen gerçekleştirilmesidir. Kiraya veren haklı olduğunu düşünse de, seçilen yol yanlışsa aylar süren bir süreç baştan başlar. Bu rehber, icra yoluyla tahliyede izlenecek adımları ve anlaşarak çözme ihtimalini birlikte değerlendirir.
Tahliye Sebebi Yolu Belirler
TBK kapsamında kira sözleşmesinin sona ermesi ve tahliye birden çok sebebe dayanabilir: kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, gereksinim, yeniden inşa ve imar ya da sözleşmeye aykırılık. Bunlardan ödememe ve yazılı tahliye taahhüdü icra dairesi üzerinden ilerleyebilirken, gereksinim ve yeniden inşa sebepleri dava yoluyla ileri sürülür. Sebep ile yol eşleşmediğinde talep esasa girilmeden reddedilir.
Ödenmeyen Kira Nedeniyle Takipte Sıra
- Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve varsa yan gider hesapları hazırlanır.
- İcra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilir ve verilen süre takip edilir.
- Süre içinde ödeme yapılmaz veya itiraz gelirse icra mahkemesine başvurulur.
- İtirazın kaldırılması ile tahliye talebi birlikte ileri sürülür.
- Tahliye kararı sonrası fiilî tahliye için icra dairesinden gün alınır.
Taahhüde Dayalı Tahliyede Kritik Nokta
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan taleplerde en çok tartışılan husus, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda mı yoksa daha sonra mı verildiğidir. Taahhüdün tarihine ve düzenleniş biçimine ilişkin itirazlar, dosyayı tamamen tersine çevirebilir. Bu nedenle taahhüt belgesinin aslı, imza incelemesine imkân verecek şekilde saklanmalı ve içeriğinde tahliye tarihi tereddütsüz yazılmalıdır.
Uzlaşma mı, Yargılama mı
Kiraya veren açısından hesap yalnızca haklılık üzerinden yapılmaz. Yargılama ve icra süresi boyunca tahsil edilemeyen kira, artan masraflar ve taşınmazın kullanılamaması birer maliyet kalemidir. Kiracının belirli bir tarihte çıkmayı kabul ettiği, birikmiş borcun taksitlendirildiği ve protokolün icra dosyasına yansıtıldığı çözümler, çoğu dosyada daha hızlı sonuç verir. Buna karşılık kiracının taşınmaza zarar verdiği, alt kiraya verildiği ya da tekrarlayan ihlallerin bulunduğu hâllerde anlaşma yalnızca süreci uzatır. Yapılan her anlaşmada çıkış tarihi, borcun kapsamı, depozitonun mahsubu ve abonelik borçlarının kimde kalacağı yazılmalıdır.
Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Boyutu
Bağımsız bölümlerde ortaya çıkan uyuşmazlıklarda yalnızca kira ilişkisi değil, 634 sayılı Kanun kapsamındaki kat mülkiyeti kuralları da devreye girer. Ortak alan kullanımı, projeye aykırı tadilat veya yönetim planına aykırılık iddiaları ayrı bir hukuki zeminde ilerler ve tahliye talebiyle karıştırılmamalıdır. Taşınmazın mülkiyetine ilişkin tartışmalar ise TMK hükümleri çerçevesinde ayrıca ele alınır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; sözleşme metniniz ve ödeme geçmişiniz sonucu değiştirebilir. Tahliye sürecine başlamadan önce hangi sebebe dayanacağınızı bir hukukçuyla netleştirmeniz, ilerideki usul kayıplarını önler.