Apartman ve site yönetimlerinden doğan anlaşmazlıklarda ihtar, çoğu zaman dava yolunun ön basamağıdır. Ancak ihtarın kim tarafından, hangi karara dayanarak ve hangi içerikle gönderildiği, sonraki aşamanın kaderini belirler. Aşağıda ihtar sonrası izlenecek merci haritası ele alınmaktadır.
İhtarın dayanağı: kurul kararı mı, sözleşme mi?
634 sayılı Kanun düzeninde ortak giderlere katılma, ortak yerlerin kullanımı ve projeye aykırı değişiklikler gibi konularda kat malikleri kurulu karar alır. Yönetici tarafından gönderilen ihtar, çoğu halde bu karara dayanmak zorundadır. Kurul kararı bulunmadan ya da usulüne uygun toplanmamış bir kurulun kararına dayanarak gönderilen ihtar, sonraki aşamada karşı tarafın en güçlü savunması hâline gelir. İhtar metninde hangi karara, hangi tarihli toplantıya ve hangi gündem maddesine dayanıldığı açıkça yazılmalıdır.
Görev: sulh hukuk mahkemesi
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Bu kural, ortak gider alacağından projeye aykırılığın giderilmesine, yöneticinin işlemlerine itirazdan kurul kararının iptaline kadar geniş bir yelpazeyi kapsar. Uygulamada alacak miktarına bakılarak asliye hukuk mahkemesine gidilmesi sık görülen bir hatadır ve dosyanın görevsizlikle gönderilmesine yol açar.
Yetki: taşınmazın bulunduğu yer
Yer bakımından yetkili mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yerdedir. Malik başka bir ilde oturuyor olsa dahi bu kural değişmez. Birden fazla blok veya toplu yapı söz konusu olduğunda, uyuşmazlığın hangi bloğa ya da ortak alana ilişkin olduğu dilekçede net biçimde tanımlanmalıdır.
Kurul kararıyla çözmek ile dava açmak arasındaki tercih
Pek çok anlaşmazlık, yeni bir gündemle toplanan kurulun kararıyla çözülebilir. Bu yol daha hızlı ve maliyeti düşüktür. Ne var ki kurul kararlarının iptali için kanunda öngörülen süre sınırlıdır ve karara katılmayan malikin bu süreyi beklemesi hak kaybına yol açar. Yönetimle görüşmeler sürerken sürenin işlediği; sonraki toplantıda konunun yeniden ele alınacağı beklentisiyle geçen haftaların telafi edilemeyeceği unutulmamalıdır. Uzlaşma arayışı ile dava takvimi paralel yürütülmelidir.
İhtar metninde bulunması gerekenler
- Talebin konusu ve dayanağı olan kurul kararının tarih ve sayısı
- Ortak gider alacağında dönem ve tutar dökümü
- Aykırılığın giderilmesi için tanınan makul süre
- Süre sonunda başvurulacak hukuki yolun belirtilmesi
- Tebligat adresi olarak tapu ve yönetim kayıtlarındaki adresin doğrulanması
Bu içerik yalnızca genel bilgi vermeyi amaçlar. Yönetim planındaki özel hükümler ve toplu yapı düzeni sonucu etkileyebileceğinden, ihtar göndermeden ya da ihtara cevap vermeden önce bir hukukçuya danışılması yerinde olur.