Kira bedelinin güncellenmesi, taraflar arasında en sık çatışma doğuran konulardan biridir. Kiraya veren piyasa koşullarına, kiracı ise sözleşmedeki artış kuralına dayanır. Bu ihtilaf anlaşmayla çözülemediğinde devreye kira tespit davası girer; ancak davanın sonucu kadar ne zaman açıldığı da belirleyicidir.
Tespit Davası Ne Zaman Gündeme Gelir?
TBK, kira bedelinin belirlenmesinde önce tarafların anlaşmasını, anlaşma yoksa kanuni sınırları esas alır. Belirli bir sürenin geçmesinden sonra ise hâkimin, taşınmazın durumu ve emsal bedeller gözetilerek yeni kira bedelini belirlemesi istenebilir. Dava, sözleşmenin niteliğine ve talebin dayanağına göre şekillendiğinden, dilekçede hangi hukuki sebebe dayanıldığı açıkça yazılmalıdır.
Otuz Günlük Kural ve İhtarın İşlevi
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek yeni bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olması ya da bu süre içinde kiraya verenin bedeli artıracağını yazılı olarak bildirmiş olması gerekir. Bu bildirim yapılmışsa dava, dönem içinde açılsa dahi sonuç dönem başından itibaren doğar. İhtarın tebliğ tarihi bu nedenle dosyanın en önemli belgesidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi yanında, sözleşmenin ifa yeri olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de gündeme gelir. Uygulamada taşınmazın bulunduğu yer, keşif ve emsal araştırması bakımından da pratik avantaj sağlar.
Dava Şartı Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu aşamaya hazırlıklı gidilmesi gerekir:
- Sözleşme, ödeme dekontları ve önceki artış yazıları toplanır.
- Aynı bölgedeki benzer nitelikli taşınmazların bedelleri araştırılır.
- Taşınmazda yapılan tadilat veya değer artırıcı işlemler belgelenir.
- Talep edilen bedel gerekçeli bir tabloyla ortaya konur.
Yeni Bedelde Anlaşma ile Yargılama Arasında
Arabuluculuk aşamasında varılacak anlaşma, kira ilişkisini sürdürmek isteyen taraflar için genellikle en verimli sonuçtur; yargılama süresi boyunca oluşacak belirsizlik ve fark alacağı tartışması ortadan kalkar. Buna karşılık taraflar arasındaki makas çok açıksa, taşınmazın emsallerine göre bedeli belirgin biçimde düşükse veya kiracı görüşmeye katılmıyorsa yargısal belirleme kaçınılmaz olur. Karar verilirken bilirkişi ve keşif giderleri, yargılamanın süresi, tahliye riskinin varlığı ve kiracının ödeme düzeni birlikte değerlendirilmelidir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve dönem başlangıcı sonucu değiştirir. Otuz günlük kural kritik olduğundan, takvimi kaçırmadan hukuki görüş almanız önerilir.