Taşınmazın mülkiyeti tartışmalıyken kiracının tahliyesi de gündemdeyse, iki ayrı usul aynı anda işler: biri taşınmazın aynına ilişkin bir dava, diğeri takip hukukuna özgü bir tahliye süreci. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme bu dosyalarda birlikte okunur; asıl hata ise iki sürecin aynı mercide çözüleceğini varsaymaktır.
Taşınmazın Aynına İlişkin Davada Yetki Kesindir
Tapu iptali ve tescil talebi taşınmazın aynına ilişkindir; bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesindir ve taraf anlaşmasıyla değiştirilemez. Görev bakımından ise kural olarak asliye hukuk mahkemesi devrededir. Kesin yetki resen gözetildiğinden, başka bir yerde açılan dava esasa girilmeden reddedilir ve geçen süre içinde taşınmazın el değiştirmesi riski büyür. Bu nedenle tapu kaydına şerh veya ihtiyati tedbir talebi dilekçeyle birlikte ileri sürülmelidir.
Tahliye Talebi Hangi Yolla İleri Sürülür
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye, icra dairesinde başlatılan takip ve buna bağlı olarak icra mahkemesinden istenen tahliye kararıyla yürür. Buna karşılık ihtiyaç, yeniden inşa veya sözleşmeye aykırılık gibi sebeplere dayanan tahliye talepleri sulh hukuk mahkemesinde görülür. İki yolun karıştırılması, tahliye talebinin usulden reddiyle sonuçlanır ve yeni bir ihtar dönemi beklemek gerekebilir.
İki Dosyanın Birbirini Etkilemesi
- Mülkiyet tartışması, kira ilişkisinin tarafını da değiştirebileceğinden tahliye dosyasında bekletici mesele tartışması doğabilir.
- Kiracıya karşı yürüyen takipte, mülkiyeti çekişmeli malikin alacaklı sıfatı ayrıca değerlendirilir.
- Tapu iptali davasında verilecek tedbir kararı, taşınmazın üçüncü kişiye devrini önlemeye yöneliktir; tahliyeyi kendiliğinden sağlamaz.
- Kira bedellerinin dava süresince nereye ödeneceği baştan çözülmezse, kiracı yönünden temerrüt tartışması doğar.
Anlaşarak Tahliye ile Dava Arasındaki Tercih
Tahliye taahhüdüne veya karşılıklı protokole dayanan çözüm, aylar sürecek bir yargılamadan hızlı sonuç verebilir; ancak taahhüdün düzenlenme tarihi ve imzanın hangi aşamada atıldığı geçerlilik yönünden tartışma yaratır. Mülkiyet uyuşmazlığı çözülmeden yapılan bir tahliye anlaşması ise, sonradan gerçek malikin talepleriyle karşılaşma riskini taşır. Bu nedenle uzlaşma metni, mülkiyet tartışmasının sonucuna göre kurulan bir kayıt içerecek şekilde hazırlanmalıdır.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır. Tapu kaydındaki şerhler, kira sözleşmesinin tarihi ve ihtarların içeriği dosyanızın yönünü değiştirebilir; belgelerle birlikte hukuki değerlendirme almanız yerinde olur.