Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıkların çoğu, komşuluk ilişkisinin bozulduğu anda değil, ihtarın usulüne uygun gönderilmediği anda hukuken zayıflar. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, ihtar aşamasında yapılan tercihlerin sonraki dava veya icra takibini nasıl belirlediğini ele alır.
İhtardan Önce Cevaplanması Gereken Üç Soru
- Talep kime yöneltilecek: bağımsız bölüm maliki mi, kiracı mı, yoksa her ikisi birden mi? Ortak gider borcunda malik ile kullanan arasındaki müteselsil sorumluluk, ihtarın muhatabını değiştirir.
- Talebin dayanağı ne: yönetim planı hükmü mü, kat malikleri kurulu kararı mı, yoksa kanundan doğan bir yükümlülük mü?
- Kararın alınış usulü sağlam mı: toplantı çağrısı, yeter sayı ve karar defterine geçirilme kaydı ihtarın arkasındaki dayanağı oluşturur.
Ortak Gider Dosyasında Kayıt Düzeni
- İşletme projesi veya kurul kararı ile belirlenen paylaşım esasının belgelenmesi
- Aylık tahakkuk ve tahsilat cetvelinin bağımsız bölüm bazında tutulması
- Ödeme yapılan dönemlerin ve kısmi ödemelerin ayrıştırılması
- Gecikme tazminatının hangi tarihten itibaren işletildiğinin gösterilmesi
- İhtarın tebliğ tarihini kanıtlayan belge
Rahatsızlık ve Kullanım Aykırılıklarında Delil
Gürültü, kokuya yol açan kullanım, ortak alana el atma veya projeye aykırı tadilat iddialarında ihtar tek başına yeterli olmaz. Aykırılığın sürekliliğini gösteren tarihli fotoğraflar, yönetim kayıtları, varsa belediye veya kolluk tutanakları ile tespit dosyaları birlikte sunulmalıdır. Yapısal değişiklik iddialarında onaylı mimari proje ile mevcut durumun karşılaştırılması, teknik incelemenin omurgasını oluşturur. Delilin toplanma zamanı da önemlidir: aykırılık giderildikten sonra toplanan kayıtlar, geçmişteki durumu ispatlamakta yetersiz kalabilir.
Kurul Kararına İtiraz ile Dava Arasındaki Denge
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı hâkime başvuru süresi kanunda kısa tutulmuştur ve süre kaçırıldığında karar ilgili tüm malikleri bağlar hale gelir. Bu nedenle kararın alındığı toplantıya katılmayan malikin, karara ilişkin tebligatı ne zaman aldığını kayda geçirmesi gerekir. Uzlaşma tarafında ise yöneticiyle yapılacak taksitlendirme veya kullanım biçimine ilişkin protokolün yazılı, tarihli ve kurul kararıyla desteklenmiş olması gerekir; sözlü mutabakatlar yönetim değiştiğinde çoğunlukla dayanaksız kalır.
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızın özel hükümleri ve yapının fiili durumu değerlendirmeyi değiştirebilir; adım atmadan önce dosyanızı bir hukukçuya inceletmeniz uygun olur.