Tapu kaydına yönelen davalarda taraflar çoğu zaman haklılıklarından emindir; dosyayı kaybettiren şey ise genellikle hukuki nitelendirmenin ve zamanlamanın yanlış kurulmasıdır. Tapu iptali talepleri TBK ve TMK hükümleri ile, ortak yapı söz konusu olduğunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde değerlendirilir. Aşağıdaki liste, süre riskini yönetmek ve anlaşma ile yargılama arasındaki tercihi netleştirmek için hazırlanmıştır.
Talebin Hukuki Sebebini Ayrıştırmak
Tapu iptali ve tescil talebi tek bir dava türü değildir. Ehliyetsizlik, irade sakatlığı, muvazaa, yolsuz tescil, önalım ve kazandırıcı zamanaşımı iddialarının her biri farklı bir ispat düzenine ve farklı bir süre rejimine tabidir. Örneğin mirasçıdan mal kaçırma amacıyla yapıldığı iddia edilen devirlerde mülkiyet hakkına dayanan talep bakımından zamanaşımı tartışması, irade sakatlığına dayanan talepteki hak düşürücü süre tartışmasından ayrı yürür.
Dava öncesi toplanacak kayıtlar
- Tapu kütüğü, yevmiye defteri ve akit tablosu örnekleri
- Devir bedelinin ödendiğine ilişkin banka kayıtları veya bunların yokluğu
- Devir tarihindeki emlak vergi değeri ve piyasa değeri karşılaştırması
- Devredenin devir tarihindeki sağlık durumuna ilişkin raporlar
- Taşınmazın devirden sonra kim tarafından kullanıldığını gösteren belgeler
Süre Riskinin Yoğunlaştığı Noktalar
Bazı taleplerde süre öğrenme anına, bazılarında işlem tarihine bağlanır. Önalım hakkı gibi kısa hak düşürücü sürelere tabi talepler, satışın bildirimi ile birlikte hızla işlemeye başlar. Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda ise karar tarihinden itibaren işleyen süreler gündeme gelir. Bu nedenle dosya açılırken her talep kalemi için ayrı bir tarih satırı tutulmalı; tek bir genel süre varsayımıyla hareket edilmemelidir.
Kaydın Korunması ve Üçüncü Kişi Riski
Dava süresince taşınmazın el değiştirmesi, kazanılan hükmün fiilen uygulanmasını güçleştirir. Bu nedenle dava şerhi ve ihtiyati tedbir taleplerinin dilekçeyle birlikte ileri sürülmesi değerlendirilmelidir. İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunduğu hâller bulunduğundan, gecikmenin bedeli yalnızca zaman kaybı olmaz.
Anlaşma ile Yargılama Arasında Karar
- Taraflar arasında pay devri veya bedel ödemesiyle çözüm mümkün mü?
- Taşınmazın paylaştırılması ya da ortaklığın giderilmesi gibi arabuluculuğun dava şartı olduğu bir talep var mı?
- Kat mülkiyeti kapsamındaki uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk rejimi devrede mi?
- Anlaşma metni tapu devri, harç ve masraf paylaşımını açıkça düzenliyor mu?
- Uzun sürecek bir yargılamada taşınmazın kullanım ve kira geliri kimde kalacak?
Bilgilendirme
Yukarıdaki başlıklar genel çerçeve içindir; iddianın hukuki sebebi ve tapu kaydının geçmişi değiştiğinde takvim de dava planı da yenilenir. Dava açmadan önce kayıt geçmişinin hukukçuyla birlikte incelenmesi önerilir.