Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar arasındaki tıkanıklık, çoğu zaman yıllarca sürüncemede kalır. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına alındıktan sonra, sürecin ilk durağı artık mahkeme değil arabuluculuk masasıdır. Bu rehber, TMK ve TBK ekseninde ilerleyen taşınmaz ortaklığı dosyalarında arabuluculuk aşamasını riski azaltacak biçimde hazırlamaya odaklanır.
Masaya Oturmadan Önce Netleşmesi Gerekenler
Arabuluculuk görüşmesine hazırlıksız gitmek, sürecin en pahalı hatasıdır. Görüşme öncesinde taşınmazın hukuki ve fiilî durumu eksiksiz çıkarılmalıdır:
- Güncel tapu kaydı, pay oranları ve kayıt üzerindeki şerh, haciz ya da ipotekler
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planı ve eklenti durumu
- Taşınmazı fiilen kullanan paydaş varsa kullanım biçimi ve ecrimisil tartışması
- Aynen taksimin fiilen mümkün olup olmadığına dair imar ve zemin verileri
- Tüm paydaşların kimlik ve adres bilgileri; mirasçı paydaş varsa mirasçılık belgesi
Aynen Taksim mi Satış Yoluyla Paylaşma mı
Arabuluculukta müzakere edilen asıl konu, ortaklığın hangi yöntemle sona ereceğidir. Aynen taksim, taşınmazın niteliği elverdiğinde değerin korunması bakımından üstündür; ancak imar mevzuatı ya da fiziki bölünemezlik buna engel olabilir. Satış yoluyla paylaşma ise kesin sonuç verir fakat açık artırma koşullarında oluşan bedel, paydaşların beklediği piyasa değerinin altında kalabilir. Bu ihtimal, müzakerede paydaşlardan birinin diğerlerinin payını satın alması gibi ara çözümleri makul kılar.
Anlaşma ile Dava Arasındaki Seçim
Arabuluculukta varılan anlaşma, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği bir çözümü mümkün kılar: payların takası, bir paydaşa devir, kullanım bedelinin denkleştirilmesi gibi seçenekler dava aşamasında aynı esneklikle kurulamaz. Buna karşılık paydaşlardan birinin katılmaması ya da temsil sorunu bulunması hâlinde anlaşma zemini kalmaz ve son tutanağın alınarak dava yoluna geçilmesi gerekir. Son tutanağın içeriği ve anlaşmama sebebinin doğru yazılması, sonraki aşama için önemlidir.
Anlaşma Metnini Uygulanabilir Kurmak
Anlaşma belgesi, tapuda işlem yapılmasına elverişli açıklıkta olmalıdır. Devredilecek payın oranı, ödenecek denkleştirme bedelinin tutarı ve vadesi, masrafların paylaşımı ve teslim tarihi ayrı ayrı yazılmalıdır. Muğlak yazılmış bir metin, taraflar arasında ikinci bir uyuşmazlık doğurur ve kazanılan zamanı geri verir.
Buradaki değerlendirmeler geneldir. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kaydındaki yükler sonucu doğrudan etkilediğinden, arabuluculuk öncesinde dosyanın hukuki analizinin yapılması önerilir.