Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi talep edildiğinde, tartışma çoğunlukla paydaşlar arasında kalmaz. Taşınmazda kiracı varsa ya da paydaşlardan biri fiilen tek başına kullanıyorsa, satış aşaması yeni bir uyuşmazlık katmanı üretir. Bu rehber, TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde, ortaklığın giderilmesi sürecinde fiilî kullanım ve tahliye sorununu ele alır.
Satış Kararı ile Fiilî Kullanımın Çatışması
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla sonuçlanır. Ancak satış kararı tek başına taşınmazı boş hâle getirmez. Taşınmazı kullanan paydaş ya da kiracı bakımından durum, kullanımın hangi hukuki sebebe dayandığına göre değişir. Kullanım bir kira ilişkisine dayanıyorsa kiracının hakları ayrı bir çerçevede korunur; paydaşın kendi payına dayanan kullanımı ise diğer paydaşlarla arasındaki ecrimisil tartışmasını gündeme getirir.
Kira İlişkisi Satışı Nasıl Etkiler
Satış öncesinde kurulmuş bir kira ilişkisi, taşınmazın alıcısı bakımından da sonuç doğurur. Bu nedenle satış aşamasında kira sözleşmesinin varlığı, süresi ve bedeli açıklanmadığında, sonradan alıcı ile paydaşlar arasında ayrı bir uyuşmazlık doğar. Uygulamada dikkat çeken bir başka nokta, paydaşlardan birinin yakınıyla düşük bedelli ve uzun süreli kira sözleşmesi yapmasıdır; bu tür sözleşmeler taşınmazın satış değerini düşürebileceği için diğer paydaşlarca tartışma konusu edilir.
Satış Öncesi Kontrol Listesi
- Tapu kaydındaki tüm paydaşlar ve mirasçılar eksiksiz belirlendi mi?
- Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz ya da irtifak şerhi bulunuyor mu?
- Kat mülkiyetine geçiş yapılmışsa bağımsız bölümlerin kullanımı fiilî duruma uyuyor mu?
- Yürürlükte bir kira sözleşmesi var mı, tarihi ve bedeli belgeyle doğrulandı mı?
- Taşınmazı tek başına kullanan paydaşa ecrimisil talebi için ihtar yapıldı mı?
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığı, imar durumu üzerinden değerlendirildi mi?
Paydaşlar Arası Anlaşma mı, Satış Yoluyla Giderme mi
Paydaşların kendi aralarında yapacağı bir devir ya da rızai taksim, satış yoluna göre neredeyse her zaman daha az değer kaybı yaratır. Buna karşılık paydaş sayısı arttıkça ve mirasçılar devreye girdikçe herkesin katıldığı bir mutabakat sağlamak güçleşir. Karar verirken ölçüt şudur: anlaşmaya kapalı paydaşların payı toplam içinde küçükse, onların payını satın almak çoğu zaman en verimli çözümdür. Bu mümkün değilse sürecin yargısal yolla yürütülmesi kaçınılmaz olur ve bu durumda taşınmazın satış öncesi durumunun düzgün belgelenmesi değeri korur.
Buradaki açıklamalar genel bir çerçeve sunar. Taşınmazın niteliği, imar durumu ve paydaşlık yapısı sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce tapu ve kira belgeleriyle birlikte hukuki değerlendirme yapılması gerekir.