Apartman ve site yönetimlerinde uyuşmazlıkların büyük bölümü, dava aşamasına gelmeden önce doğru kurulmuş bir ihtar ile çözülebilir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ihtar, hem borcun muaccel hale gelmesini hem de aykırı davranışın kayıt altına alınmasını sağlar. Yanlış muhataba veya yanlış adrese gönderilen bildirim ise sürecin baştan tekrarlanmasına yol açar.
İhtarın Muhatabı Kim?
Aidat borcundan kat maliki sorumludur; ancak bağımsız bölümü fiilen kullanan kiracı da belirli ölçüde birlikte sorumluluk taşır. Bu nedenle bildirimin yalnızca kiracıya yapılması, malike karşı ileri sürülecek taleplerde eksiklik yaratabilir. Rahatsızlık verici kullanım söz konusuysa, bildirim hem kullanıcıya hem malike yöneltilmelidir. Kat malikleri kurulu kararına dayanan taleplerde, kararın örneği ihtar ekinde gönderilmelidir.
Adres Sorunu ve Tebligat Gecikmesi
- Malikin bağımsız bölümde oturmadığı hallerde tapu kayıtlarındaki adres esas alınır
- Yönetim planına göre bildirilen adres varsa, önce o adres denenmelidir
- Tebliğ edilemeyen bildirimin iade şerhi mutlaka dosyada saklanmalıdır
- Tüzel kişi maliklerde ticaret sicil adresi kullanılmalıdır
- Adres değişikliğini yönetime bildirmeyen malik bakımından son bilinen adres önem taşır
Aidat Alacağında İhtarın İçeriği
İhtar metninde borcun hangi aylara ait olduğu, dayanağı olan işletme projesi veya kurul kararı ve talep edilen toplam tutar açıkça gösterilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu gecikme halinde ayrıca bir gecikme tazminatı öngördüğünden, hesabın kalem kalem gösterilmesi sonradan çıkacak itirazları azaltır. Belirsiz tutar üzerinden yapılan bildirimler, borçlunun kısmi ödeme yaparak temerrütten kurtulduğunu ileri sürmesine zemin hazırlar.
Rahatsızlık ve Aykırı Kullanımda İzlenecek Yol
- Aykırı kullanım tarih ve saatiyle tutanak altına alınır
- Kat malikleri kurulunda konu gündeme alınarak karar verilir
- Karara dayalı yazılı ihtar gönderilir ve uyum için süre tanınır
- Uyulmaması halinde hâkimin müdahalesi yoluna başvurulur
- Ortak yere zarar verilmişse zarar tespiti ayrıca belgelenir
Yönetim Kararlarına İtiraz Penceresi
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal talebi de süreye bağlıdır ve toplantıya katılmayan malikler bakımından sürenin başlangıcı kararın öğrenilmesine bağlanır. Toplantı çağrısının kendisine ulaşmadığını ileri süren malik, bu iddiasını çağrı yönteminin usulsüzlüğüne dayandırmalıdır. Bu nedenle yönetimlerin çağrı ve tebliğ belgelerini düzenli arşivlemesi, ileride açılacak davalarda belirleyici olur.
Dava Yolu Seçilirken
Aidat alacağı için icra takibi ile dava arasında tercih yapılırken, borçlunun itiraz ihtimali ve elde bulunan belgelerin gücü birlikte değerlendirilmelidir. İşletme projesi usulüne uygun tebliğ edilmişse, takip sürecinde ispat yükü belirgin biçimde kolaylaşır.
Bu metin genel bilgilendirme niteliğindedir; yönetim planı hükümleri ve yapının niteliği farklı sonuçlar doğurabilir. Uyuşmazlığınızı belgelerle birlikte hukuki değerlendirmeye sunmanız, süreç seçiminde hata yapılmasını önler.