Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak alan kullanımı, projeye aykırı tadilat, su sızıntısı veya eklenti sınırları çevresinde çıkan uyuşmazlıklarda tespit davası çoğu zaman asıl davadan önce gelir. Amaç, zamanla ortadan kalkacak bir durumu bugünkü haliyle kayda geçirmektir. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK çerçevesinde tespit talebini kurgularken, kat malikleri kuruluna ve diğer maliklere yapılan bildirimlerin geç ulaşmasından doğan riski öne alır.
Neyin Tespitini İstediğinizi Cümleye Dökün
Tespit talebi ne kadar soyut yazılırsa, keşif ve bilirkişi incelemesi de o kadar dağılır. Dilekçede fiziki durumun hangi bağımsız bölümde, hangi ortak yerde ve hangi tarih itibarıyla saptanacağı somut biçimde belirtilmelidir. Su kaçağında kaynağın tespiti ile zararın miktarının tespiti farklı incelemeler gerektirir; ikisini tek talepte eritmek rapor eksikliğine yol açar.
Yönetim Kayıtlarını Erken Toplayın
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında en güçlü deliller çoğunlukla apartman dosyasındadır ve zamanla kaybolur:
- Kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları ve toplantı çağrısına ait bildirim kayıtları.
- Yönetim planı ile onaylı mimari projenin ilgili paftası; projeye aykırılık iddiası ancak proje ile karşılaştırılarak kanıtlanır.
- İşletme defteri, aidat tahsilat kayıtları ve varsa yönetici ile yapılan yazışmalar.
- Sorunun ortaya çıktığı tarihe yakın fotoğraf, video ve tanık bilgileri.
Tebligat Gecikmesi Bu Alanda Neden Kritik
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için kanunda öngörülen süre, kararın öğrenilmesine ve tebliğine bağlanmıştır. Toplantıya katılmayan malike yapılan bildirimin geç ulaşması, iptal talebini süre yönünden tartışmalı hale getirir. Bu nedenle kurul kararı sonrasında karar defteri suretinin talep edilmesi, tebligatın hangi tarihte hangi adrese yapıldığının belgelenmesi ve site yönetimine güncel adres bildirilmesi pratik bir koruma sağlar. Aynı şekilde tespit davasında karşı tarafa tebligat yapılamaması, keşif gününün ileri bir tarihe atılmasına ve delilin kaybolmasına yol açabilir; bu ihtimale karşı adres araştırmasının davadan önce yapılması zaman kazandırır.
Keşif ve Bilirkişi Aşamasında Hazırlık
Keşif, tespit davasının en belirleyici anıdır. Mahallinde ölçüm yapılacak noktaların önceden işaretlenmesi, projenin ve varsa önceki teknik raporun hazır bulundurulması, bilirkişiye sorulacak soruların yazılı olarak sunulması raporun kapsamını genişletir. Rapora itiraz süresi kısa olduğu için, tebliğ tarihinin dosya takip sisteminden kontrol edilmesi ihmal edilmemelidir.
Tespitten Sonra Hangi Dava
Tespit tek başına bir eda hükmü doğurmaz. Elde edilen rapora göre ortak alana müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme veya tazminat talebiyle esas dava açılır. Tespit ile esas dava arasındaki süre uzarsa zararın büyümesi tartışması çıkabileceğinden, tespit sonucuna göre atılacak adımın takvimi baştan belirlenmelidir.
Yukarıdaki değerlendirme genel bilgilendirme amacı taşır. Yapının projesi, yönetim planı hükümleri ve uyuşmazlığın çıkış biçimi sonucu doğrudan etkilediğinden, somut olayınız için hukuki destek almanız önerilir.