Kiralananın tahliyesi, tek bir yol değil; sebebe göre değişen birkaç ayrı usulden oluşur. Yanlış yolun seçilmesi ya da tebligatın gecikmesi, aylar süren bir kaybı beraberinde getirir. Bu rehber, icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye süreçlerini ve tebliğ aşamasındaki kritik kontrolleri ele alıyor.
Sebep Yolu Belirler
Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, gereksinim (ihtiyaç), yeniden inşa ve imar, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışı gibi sebepler farklı usullere tabidir. TBK ekseninde bazı sebepler yalnızca dava yoluyla ileri sürülebilirken, ödenmeyen kira ve yazılı tahliye taahhüdü icra dairesi eliyle takip başlatılmasına elverişlidir. İlk adım, elde bulunan belgenin hangi yolu açtığını doğru tespit etmektir; sonradan yol değiştirmek çoğu zaman baştan başlamak anlamına gelir.
Ödeme Emri ve İhtarlı Süre
Kira alacağı için başlatılan takipte gönderilen ödeme emri, hem borcun ödenmesi hem de ödenmemesi hâlinde tahliye istenebileceği ihtarını içerir. Bu ihtarın usulüne uygun tebliği, sürecin tamamını taşıyan direktir. Tebligatın kiralanan adrese mi yoksa kiracının başka bir adresine mi yapılacağı, kiracının adresi terk etmiş olması hâlinde nasıl hareket edileceği ve evrakın kime teslim edildiği ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Usulsüz tebliğ iddiası kabul edildiğinde ihtar süresi öğrenme tarihinden itibaren yeniden işler ve tahliye takvimi baştan kurulur.
Tahliye Taahhüdüne Dayanan Takipte Kontroller
- Taahhüdün yazılı olması ve kiracı tarafından imzalanmış olması
- Taahhüdün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması
- Tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir olması
- Boş imzalı belge iddiasına karşı sözleşme ve ödeme akışının hazır tutulması
- Taahhüt tarihinden sonra yapılan yazışmaların çelişki yaratmaması
İcra Mahkemesinin Sınırlı İnceleme Alanı
İcra mahkemesi, tahliye taleplerinde dar bir inceleme yapar; kural olarak belgeye dayalı, sınırlı bir denetim söz konusudur. Bu nedenle karmaşık ispat gerektiren iddialar bu aşamada sonuç vermeyebilir ve genel mahkemede HMK usulüne göre görülecek bir davaya bırakılır. Hangi iddianın hangi mercide ileri sürüleceğinin baştan ayrıştırılması, gereksiz başvuruların önüne geçer.
Kat Mülkiyeti Kaynaklı Uyuşmazlıkların Etkisi
Kiralanan bir kat mülkiyetine tabi taşınmazda yer alıyorsa, 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak alan kullanımı, yönetim planına aykırılık ve rahatsızlık iddiaları da devreye girebilir. Bu iddialar kimi hâllerde tahliye sebebiyle örtüşür, kimi hâllerde ise yönetim organları eliyle çözülecek ayrı bir süreç oluşturur. Taşınmazın mülkiyet durumu bakımından TMK kapsamındaki paydaşlık ilişkisi varsa, takip ve dava açma yetkisinin kimde olduğu baştan netleştirilmelidir.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir. Kira ilişkisinin başlangıç tarihi, sözleşme metni ve tebligat geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, takip başlatmadan önce dosyanızı inceleyen bir hukukçuyla çalışmanız yerinde olacaktır.