Kira bedelinin artırılmasında sorun çoğunlukla oranın kendisinden değil, talebin hangi tarihte ve hangi biçimde iletildiğinden doğar. TBK, konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen dönemde uygulanacak artışı tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlar. Bu rehber, ihtarın zamanlamasını ve tebligattaki gecikmelerin yeni dönemi nasıl etkilediğini ele alır.
İhtarın Yeni Dönemden Önce Ulaşması
Kira bedelinin tespiti bakımından TBK, yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce yapılan yazılı bildirimin veya bu süre içinde açılan davanın, yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurmasını öngörür. Buradaki belirleyici an, ihtarnamenin yazıldığı gün değil, karşı tarafa ulaştığı gündür. Postadaki bir haftalık gecikme, talebin bir sonraki kira dönemine sarkmasına yol açabilir. Bu nedenle ihtar, son güne bırakılmadan gönderilmeli ve tebliğ mazbatası dosyada saklanmalıdır.
Artış Talebinde Sık Görülen Usul Hataları
- İhtarın kiracının bilinen son adresine değil, sözleşmedeki eski adrese gönderilmesi
- Birden fazla kiracı bulunmasına rağmen bildirimin yalnızca birine yapılması
- Sözleşmede kararlaştırılan oranın kanuni üst sınırı aşması ve talebin bütünüyle tartışmalı hale gelmesi
- Artışın yalnızca sözlü olarak istenip, ödeme farkının dekontlarla takip edilmemesi
Kiracının Tebligatı Almadığı Haller
Kiracının adreste bulunmaması veya tebliğden kaçınması, gönderenin sürecini durdurmaz; ancak usule uygun tebligat yapıldığının ispatı gerekir. Mazbatadaki şerhler, muhtarlığa bırakma ve haber kâğıdı bırakılması gibi işlemler ayrı ayrı incelenmelidir. Kiralananın birden fazla bağımsız bölümden oluştuğu ya da fiilen başkasının oturduğu hallerde, bildirimin doğru muhataba yapılıp yapılmadığı ayrıca tartışılır. TMK ve 634 sayılı düzenleme kapsamındaki ortak alan kullanımına ilişkin ihtilaflar da aynı adres bilgisi üzerinden yürütüldüğünden, güncel adres kaydı tutmak iki süreç için de değer taşır.
Dava Yoluna Geçmeden Önce Yapılacaklar
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve dönem yenilenme günü kesin olarak belirlenir.
- Geçmiş dönem ödemeleri, banka kayıtları üzerinden aylık olarak tabloya işlenir.
- Emsal kira araştırması için bölgedeki benzer taşınmazlara ilişkin ilan ve sözleşme örnekleri toplanır.
- İhtarname metninde talep edilen bedel ve hangi dönemden itibaren istendiği açıkça yazılır.
- Tebliğ tarihinden itibaren dava açma planı takvime bağlanır.
Kira ilişkisinde uzun süredir devam eden fiili uygulamalar da sonuca etki edebilir; bu nedenle geçmiş dönemde kabul edilmiş artışların kaydı önemlidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşme hükümleri ve kiralananın niteliği farklı sonuçlar doğurabileceğinden, ihtar ve dava takviminin somut sözleşme üzerinden değerlendirilmesi önerilir.