Tahliye uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen unsur çoğu zaman kiracının haksızlığı değil, ihtarın doğru zamanda ve doğru içerikle gönderilip gönderilmediğidir. TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliyeyi sınırlı sebeplere bağlamış, her sebep için ayrı bir usul öngörmüştür. İhtarın usulüne uygun tebliğ edilmemesi, esasen haklı olan bir talebi dahi zamansız hâle getirir.
İhtarın Tahliye Sebebine Göre Değişen İşlevi
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, kiracıya en az otuz günlük süre veren yazılı bir ihtar göndermek ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebileceğini bildirmek zorundadır. Süre verilmemiş veya fesih iradesi açıkça yazılmamış bir yazı, ihtar hükmünde sayılmaz. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunmuşsa, tahliye davası kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılması veya dava açılması gerekir.
Tebligatın Zamanında Yapılmaması
İhtarnamenin kiracıya ulaşmaması hâlinde otuz günlük süre başlamaz; kiraya veren süreyi doldurduğunu sanarak dava açtığında dosya erken açılmış sayılır. Kiracının taşındığı ancak adres değişikliğini bildirmediği durumlarda, tebligatın hangi usulle yapıldığı ayrıca denetlenir. Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı ihtar gönderilmesi, aile konutu niteliği bulunan taşınmazlarda ise eşin durumunun gözetilmesi gerekir.
- İhtarnamede fesih iradesini ve verilen süreyi açıkça yazın.
- Tebliğ şerhini beklemeden dava veya takip başlatmayın.
- Ödemelerin banka kanalıyla yapılıp yapılmadığını dekontlarla eşleştirin.
Gereksinim ve Yeniden İnşa Hâlleri
Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye istenmesi hâlinde ihtar değil, sürelere bağlı dava esastır. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir aylık dava süresi işler; bu süre içinde dava açılacağının yazılı olarak bildirilmesi hâlinde ise dava süresi bir kira yılı uzar. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgelerin baştan hazırlanması gerekir.
Kat Mülkiyeti Boyutu
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi ise, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yükümlülükler tahliye tartışmasına da yansır. Ortak giderlerin ödenmemesi, projeye aykırı kullanım veya bağımsız bölümün tahsis amacı dışında kullanılması iddiaları, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla desteklenmelidir.
Kapanış Notu
Anlatılanlar genel çerçevedir; sözleşmenin tarihi, kiralananın niteliği ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebilir. İhtar metnini göndermeden önce hukuki değerlendirme almanız gecikmeyi önler.