Apartman ve site yönetimlerinin en sık karşılaştığı sorun, ödenmeyen aidat ve ortak gider paylarıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiye bu alacağı takip etme yetkisi verirken, kiracının bulunduğu bağımsız bölümlerde Türk Borçlar Kanunu ve icra hukuku birlikte devreye girer. Bu rehber, aidat alacağından tahliye aşamasına uzanan süreçte yönetimin ve kat malikinin izlemesi gereken sırayı, tebligattaki gecikmelerin doğurduğu sonuçlarla birlikte ele alır.
Takipten Önce Kurulması Gereken Zemin
Aidat takibinin ayakta kalabilmesi, alacağın belgelenebilir olmasına bağlıdır. Uygulamada takipler çoğu kez usul eksikliği nedeniyle sarsılır. Takip öncesi tamamlanması gerekenler:
- Kat malikleri kurulu kararının usulüne uygun alınmış ve karar defterine işlenmiş olması
- Aidat tutarını ve dönemini gösteren işletme projesinin bildirilmiş olması
- Ödeme yapılan ve yapılmayan dönemlerin ayrıntılı dökümü
- Yöneticinin temsil yetkisini gösteren belge
Kiracının Bulunduğu Bağımsız Bölümde Sorumluluk Zinciri
Ortak gider borçlarında kiracının ve kat malikinin sorumluluğu birlikte değerlendirilir; bu nedenle takibin kime yöneltileceği dosyanın başında netleşmelidir. Kira sözleşmesinde ortak giderlerin kime ait olduğu yazılı değilse, taraflar arasında ayrı bir iç ilişki tartışması doğar. Yönetim açısından doğru yol, alacağı sağlam biçimde tahsil edecek muhatabı seçmektir.
Tebligat Gecikmesi ve İtiraz Süreleri
İcra takibinde ödeme emrinin borçluya ulaşması, itiraz süresinin başlangıcıdır. Kat mülkiyeti dosyalarında sık görülen sorun, malikin bağımsız bölümde oturmaması ve tebligatın kapıcıya veya komşuya bırakılmasıdır. Bu durumda:
- Borçlu itiraz süresini kaçırdığını sonradan öğrenir ve takip kesinleşmiş olur.
- Usulsüz tebligat iddiası gündeme gelir, dosya şikâyet nedeniyle geriye sarar.
- Yönetim, kesinleştiğini düşündüğü takipte haciz aşamasında engelle karşılaşır.
Bu nedenle yönetimin elinde her bağımsız bölüm için güncel adres, iletişim ve kiracı bilgisi bulunmalı; malik adres değişikliğini yönetime yazılı olarak bildirmelidir.
Kira İlişkisinde Tahliye Talebinin Sırası
Kira bedelinin ödenmemesine dayanan tahliye talebi, ihtar içeren ödeme emrinin tebliği ve verilen sürenin sonuçsuz kalmasıyla gündeme gelir. Burada da belirleyici olan tebliğ tarihidir; süre tebliğle işlemeye başladığı için, tebligattaki her gecikme tahliye talebinin zamanlamasını doğrudan kaydırır. Ayrıca ihtarın içeriği, ödenmeyen dönemleri ve tutarları tereddüde yer bırakmayacak açıklıkta göstermelidir.
Yönetimin Kayıt Disiplini
Karar defteri, işletme projesi, banka hareketleri ve tebliğ belgelerinin aynı dosyada tutulması, ileride açılacak her davanın omurgasını oluşturur. Dağınık kayıt, haklı bir alacağın ispatını gereksiz yere zorlaştırır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planının içeriği, kira sözleşmesinin hükümleri ve alacağın dönemi izlenecek yolu değiştirebilir; takip başlatmadan önce belgelerinizi bir avukatla birlikte gözden geçirmeniz yararlı olur.