Paylı taşınmazlarda en sık karşılaşılan çıkmaz, paydaşlardan birinin taşınmazı fiilen kullanması ya da üçüncü kişiye kiraya vermesi ve diğerlerinin ne kira geliri ne de kullanım imkânı elde edebilmesidir. TMK ve TBK ekseninde bu rehber, ortaklığın giderilmesi ile tahliye sürecinin birlikte nasıl yürütüleceğini ele alır.
İki Dosyanın Birbiriyle İlişkisi
Ortaklığın giderilmesi, taşınmazdaki birlikte mülkiyeti sona erdirmeye yöneliktir; taşınmazda oturan kiracının çıkarılması ise ayrı bir hukuki ilişkiye dayanır. Satış yoluyla giderilmeye karar verilen bir taşınmazın üzerinde devam eden kira ilişkisi, satış bedelini ve alıcı ilgisini doğrudan etkiler. Bu nedenle iki süreç birbirinden bağımsız değil, ortak bir takvim üzerinde planlanmalıdır.
Kira Alacağı Nedeniyle Tahliyede Kritik Halka: Tebligat
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan takipte, ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi sürecin tümünü taşır. Tebligatın yanlış adrese yapılması, kiracının işyerinden ayrılmış olması ya da tebligat parçasındaki şerhin eksik doldurulması, sonradan takibin iptaline yol açabilecek en yaygın sebeplerdendir. Kiralananın adresi, kiracının kimlik bilgileri ve varsa kefil bilgileri takipten önce doğrulanmalıdır.
Paydaşların Kendi Aralarındaki Hesap
- Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan istenebilecek kullanım bedelinin, ihtar tarihinden itibaren hesaplanması
- Kira geliri toplanıyorsa payları oranında dağıtımın yazılı olarak talep edilmesi
- Vergi, aidat, sigorta ve zorunlu onarım giderlerinin paylaşımının belgelenmesi
- 634 kapsamındaki bir yapıda ise yönetim planındaki kullanım kısıtlarının kontrolü
Sürecin Pratik Sırası
- Tapu kaydı, kat mülkiyeti durumu ve varsa şerhler çıkarılır.
- Paydaşlara aynen taksim teklifi yazılı olarak iletilir; cevap kaydedilir.
- Taşınmazda oturanın sıfatı belirlenir: paydaş mı, kiracı mı, fuzuli işgalci mi?
- Kira ilişkisi varsa sözleşme, ödeme kayıtları ve varsa ihtarlar dosyalanır.
- Satış yoluyla giderilme ihtimaline karşı taşınmazın güncel değerine ilişkin veriler toplanır.
Satış Aşamasına Girmeden Değerlendirilmesi Gerekenler
Satış yoluyla giderme, taşınmazın piyasa değerinin altında elden çıkması riskini taşır. Paydaşlar arasında bir uzlaşma zemini varsa, önalım hakkının kullanımı ya da payın diğer paydaşa devri çoğu zaman daha az kayıpla sonuçlanır. Bu seçenek, dava açılmadan önce yazılı olarak masaya konmalıdır.
Yukarıdakiler genel bilgilendirme amaçlıdır; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve mevcut kullanım durumu izlenecek yolu değiştirir. Somut olayınız için hukuki değerlendirme almanız uygun olacaktır.