Bir taşınmazda hem mülkiyet tartışmalı hem de fiilî kullanım sorunlu olduğunda, iki süreç aynı anda yürür: tapu iptali ve tescil davası ile kiracıya karşı icra yoluyla tahliye. Bu iki hattın birbirini nasıl etkilediğini kurgulamamak, kazanılan davanın fiilen sonuç doğurmamasına yol açar.
Hangi Dava, Hangi Amaca Hizmet Eder
Tapu iptali ve tescil davası, sicildeki kaydın gerçek hak durumuna uydurulmasını amaçlar; TMK çerçevesinde mülkiyeti belirler. İcra yoluyla tahliye ise kira ilişkisine dayanır ve TBK ile İİK hükümlerinin kesiştiği alanda ilerler. Mülkiyet uyuşmazlığının varlığı, kira sözleşmesine dayalı tahliye talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bu nedenle davacı tarafın hangi sıfatla hangi talebi ileri sürdüğü dilekçede net olmalıdır.
Tahliye Yolunun Seçimi
- Kira bedelinin ödenmemesi halinde ödeme emri gönderilerek tahliye istenebilir.
- Yazılı ve geçerli bir tahliye taahhüdü varsa buna dayalı takip mümkündür.
- İhtiyaç ve yeniden inşa gibi sebepler ise mahkeme yolunu gerektirir.
- Kat mülkiyeti kapsamındaki taşınmazlarda 634 sayılı Kanundan doğan ayrı yükümlülükler gündeme gelebilir.
Tebligat Gecikmesi Tahliyeyi Nasıl Bozar
Tahliye süreçlerinin tamamı, sürenin başlangıcını gösteren geçerli bir tebligata dayanır. Ödeme emrinin kiracıya ulaşmaması, ihtarın eski adrese çıkarılması veya taahhüde dayalı takipte bildirimin usulsüz yapılması, dosyanın aylar sonra baştan kurulmasına sebep olur. Kiralananda oturan kişinin sözleşmedeki kiracıdan farklı olması halinde tebligatın kime yapılacağı ayrıca planlanmalıdır. Aynı şekilde tapu iptali davasında davalı sayısı fazlaysa, tek bir davalıya yapılamayan tebligat tüm yargılamayı bekletir.
Tedbir Talebiyle Sonucu Koruma
Tapu iptali davası açılırken tapu kaydına şerh verilmesi talebi çoğu zaman davanın kendisi kadar önemlidir. Şerh olmadan, yargılama sürerken taşınmazın el değiştirmesi ihtimali doğar ve iyiniyetli üçüncü kişi tartışması dosyayı çok daha karmaşık hale getirir. Talebin gerekçesinde devir ihtimalini gösteren somut emareler sunulmalıdır.
İki Süreç Arasında Bilgi Akışı
Tahliye dosyasında verilen kararlar ile mülkiyet davasındaki gelişmeler karşılıklı olarak bildirilmelidir. Kiracının, mülkiyetin tartışmalı olduğu gerekçesiyle ödeme yapmaması durumunda kira bedellerinin bankaya veya belirlenecek hesaba yatırılması, hem borçtan kurtulma hem de birikmiş alacağın korunması bakımından pratik bir çözümdür. Ödemelerin hangi döneme ait olduğunun açıklamada yazılması ileride ispat kolaylığı sağlar.
Yukarıdaki değerlendirme genel bilgi amaçlıdır. Taşınmazın kayıt durumu ve kira ilişkisinin niteliği izlenecek yolu değiştirdiğinden, dosyanızı bir avukatla birlikte planlamanız isabetli olacaktır.