Kira ilişkisinden doğan tahliye talepleri, dava açılmadan önce arabuluculuğa götürülmesi gereken uyuşmazlıklar arasındadır. Bu nedenle dosyanın kaderi çoğu zaman mahkeme salonunda değil, arabuluculuk masasında ve ondan da önce gönderilen ihtarnamede belirlenir. TBK'nın kira hükümleri, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun bu dosyalarda birlikte gündeme gelebilir.
Tahliye Sebebini Baştan Seçin
Temerrüt, ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama süresine dayalı fesih birbirinden bağımsız sebeplerdir. Her birinin ihtar gerekliliği, süresi ve ispat yükü farklıdır. Uygulamada en sık yapılan hata, birden çok sebebi aynı ihtarnamede belirsiz biçimde harmanlamaktır; bu, sonraki aşamada hangi sebebe dayanıldığı tartışmasını doğurur.
Arabuluculuk Görüşmesine Hazırlık
- Kira sözleşmesinin aslı, varsa ekleri ve tahliye taahhüdü belgesini hazır bulundurun.
- Ödeme geçmişini banka dekontlarıyla kronolojik tabloya dökün; elden ödeme iddiası varsa buna karşı verinizi hazırlayın.
- İhtiyaç iddiası varsa ihtiyacın samimiyetini gösteren belgeleri (tayin, satış, aile durumu) ekleyin.
- Tahliye tarihi, taşınma süresi, birikmiş kira ve depozito mahsubu için gerçekçi bir teklif hazırlayın.
- Anlaşma sağlanırsa tutanağın icra edilebilir biçimde ve tüm kalemleri kapsayacak şekilde yazılmasını isteyin.
Tebligat Gecikmesi Kira Dosyalarında Kritiktir
Tahliye sebeplerinin büyük bölümü, ihtarın belirli bir zaman dilimi içinde karşı tarafa ulaşmasına bağlıdır. İhtarnamenin kiracının eski adresine gönderilmesi, taşınmış kiracıya ulaşmaması ya da iade dönmesi, sebebin o dönem için kullanılamamasına yol açar ve süreç bir kira yılı ötelenebilir. Bu nedenle ihtar gönderilmeden önce güncel adres kaydı kontrol edilmeli, taşınmazdaki fiilî kullanıcı ile sözleşmedeki kiracının aynı kişi olup olmadığı teyit edilmelidir. Arabuluculuk davetinin ulaşmaması hâlinde de süreç uzar; bu gecikme boyunca kira alacağı birikmeye devam eder.
Anlaşma mı, Dava mı?
Tahliye davalarının süresi düşünüldüğünde, taşınma süresi ve birikmiş alacak üzerinde uzlaşmak çoğu kez taraflar için daha öngörülebilir sonuç verir. Anlaşma sağlanamazsa, görüşme sürecinde ortaya çıkan beyanlar dosyanın hazırlanmasında yol gösterici olur.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir; sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve ödeme geçmişi sonucu belirler. Somut dosyanızda hukuki destek almanız önerilir.