Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklar anlaşamadığında, dosya çoğu zaman doğrudan satış yoluyla ortaklığın giderilmesine gider ve taşınmaz açık artırmada rayicin altında el değiştirebilir. Oysa uyuşmazlığın büyük bölümü, dava öncesinde kurulacak sağlam bir müzakereyle çözülebilir. Bu rehber, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde arabuluculuk masasına hazırlıklı gitmeyi ele alır.
Masaya Oturmadan Önce Tespit Edilecekler
- Tapu kaydı, paydaş listesi ve her paydaşın pay oranı
- Taşınmazın imar durumu, cinsi ve fiilî kullanım şekli
- Üzerindeki ipotek, haciz, şerh ve intifa hakları
- Kat mülkiyeti kurulmuşsa 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı
- Kim tarafından, hangi tarihten beri kullanıldığı ve varsa kira geliri
Bu tablo çıkarılmadan yapılan görüşmeler, tarafların farklı varsayımlarla konuşmasına ve masanın dağılmasına yol açar.
Aynen Taksim mi, Satış mı
Ortaklığın giderilmesinde öncelik, taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasıdır; bu mümkün değilse satış gündeme gelir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı imar mevzuatına, taşınmazın niteliğine ve payların oranına bağlıdır. Bir paydaşın diğerlerinin payını bedelini ödeyerek devralması ise çoğu zaman tarafların tümü için satıştan daha avantajlıdır; çünkü açık artırmada oluşan bedel ile serbest piyasa değeri arasındaki fark, herkesin payından eksilir. Arabuluculuk masasının asıl kazancı, bu farkı ortadan kaldırmasıdır.
Kira ve Kullanım Alacaklarını Ayrı Kalem Yapın
Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan istenebilecek ecrimisil veya kira alacağı, ortaklığın giderilmesinden ayrı bir taleptir ve çoğu zaman anlaşmanın asıl pazarlık kalemidir. Bu alacağın dönem dönem hesaplanması, hangi tarihten itibaren ve hangi rayice göre istendiğinin belgelenmesi gerekir. Anlaşma metninde bu kalem sessiz bırakılırsa, dosya kapandıktan sonra yeni bir uyuşmazlık doğar.
Davete İlişkin Gecikme ve Süre Riski
Arabuluculuk sürecinde tarafların davetten haberdar edilmesi, sürecin geçerliliği bakımından önemlidir. Paydaşlardan bazılarının yurt dışında olması, adreslerinin güncel olmaması veya mirasçılık nedeniyle paydaş sayısının artmış olması davetin gecikmesine yol açar. Bu gecikme, dava aşamasında da tekrarlanır ve tebligat tamamlanamayan paydaşlar yüzünden duruşmalar aylarca ertelenir. Bu nedenle süreç başında güncel nüfus ve adres kayıtlarının çıkarılması, sonradan yaşanacak gecikmeyi büyük ölçüde önler.
Anlaşma Metnini Uygulanabilir Yazmak
Varılan mutabakat; devir bedelini, ödeme takvimini, tapu devrinin hangi tarihte ve hangi koşulla yapılacağını, ipotek veya haczin nasıl kaldırılacağını ve taşınmazın fiilen boşaltılma tarihini içermelidir. Bu unsurlar yazılmadığında anlaşma, uygulama aşamasında yeni bir uyuşmazlığa dönüşür.
Yukarıdakiler genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır; paydaş sayısı, imar durumu ve tapudaki şerhler her taşınmazda farklı sonuç doğurduğundan, görüşmelere başlamadan önce bir hukukçudan değerlendirme almanız önerilir.