Kira bedelindeki artış tartışması, tek başına bir hesap sorunu gibi görünse de çoğu kez tahliye tartışmasına dönüşür. TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde yürüyen bu ilişkide belirleyici olan, tarafların birbirine yaptığı yazılı bildirimlerin içeriği ve ulaşma tarihidir. Bildirimin geç ulaşması, hem artış talebinin hem de sonraki takip adımlarının dayanağını zayıflatır.
Artış Talebini Yazılı Zemine Oturtmak
Sözlü mutabakatla yürütülen kira ilişkilerinde, artışın hangi dönemden itibaren ve hangi ölçüte göre yapıldığı sonradan ispatlanamaz. Talep yazılı yapılmalı, sözleşmede artış maddesi varsa buna atıf yapılmalı, hesabın nasıl bulunduğu açıkça gösterilmelidir. Kiracının ödemeye devam ettiği tutar ile talep edilen tutar arasındaki fark, dönem dönem tablo halinde tutulmalıdır.
İhtarnamenin Tebliği: Zincirin İlk Halkası
Kira alacağına dayalı takip ve tahliye adımlarında, bildirimin muhataba ulaşması sonucu doğrudan etkiler. Bu nedenle:
- İhtarname, sözleşmede yazılı adrese ve biliniyorsa güncel adrese ayrı ayrı gönderilmelidir.
- Tebliğ evrakı dosyaya alınmalı, dönen evrakta iade sebebi okunmalıdır.
- Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı bildirim yapılmalıdır.
- Kefil bulunuyorsa, kefile yapılacak bildirim ayrıca planlanmalıdır.
İcra Yoluyla Tahliye Talebinin Kurgusu
Kira alacağı için başlatılan takipte tahliye talebinin de baştan ileri sürülmesi gerekir; sonradan eklenmek istendiğinde süreç uzar. Takip talebinde kira sözleşmesinin tarihi, aylık bedel, hangi aylara ait alacağın istendiği ve varsa yan giderler ayrı ayrı gösterilmelidir. Ödenmiş dönemlerin de takip dışında bırakılması, itirazın kapsamını daraltır.
Kiracının Elindeki Seçenekler
Kiracı açısından savunma, ödeme belgeleriyle başlar. Banka üzerinden yapılan ödemelerde açıklama kısmına hangi aya ait olduğunun yazılmış olması büyük fark yaratır; açıklamasız ödemeler sonradan başka bir borca mahsup edildiği iddiasıyla karşılaşabilir. Artışın sözleşmeye veya kanuna aykırı biçimde talep edildiği düşünülüyorsa, kabul edilen kısım ödenmeye devam edilirken fazlaya itiraz edilmesi, temerrüt tartışmasının önüne geçer.
Tahliye ile Alacak Takibini Ayrı Düşünmek
Tahliye sağlansa dahi birikmiş alacak kendiliğinden tahsil edilmiş olmaz; alacak takibi ayrı yürür. Aynı şekilde alacağın ödenmesi, tahliye talebinin sonucunu her durumda ortadan kaldırmaz. Bu nedenle iki hedef ayrı ayrı planlanmalı, taşınmazın teslim alındığı an tutanak ve fotoğraflarla kayıt altına alınmalıdır.
Bu içerik genel bilgi vermek üzere hazırlanmıştır. Kira ilişkisinde uygulanacak kurallar sözleşmenin türüne ve taşınmazın kullanım amacına göre değişir; adım atmadan önce dosyanızın hukuki değerlendirmeden geçirilmesi önerilir.