Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk aşaması, uzun süre yalnızca ticari ve işçilik dosyalarına özgü sanılmıştır. Oysa taşınmazın devrine ve zilyetliğine ilişkin belirli uyuşmazlıklarda da bu aşama artık dava şartı niteliği taşıyabilir. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde bu rehber, arabuluculuk aşamasının nasıl yürütüleceğine odaklanır.
Arabuluculuğa Hazırlıksız Gitmenin Bedeli
Tapu iptali ve tescil talepleri, çoğu kez muvazaa, ehliyetsizlik, vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması ya da mirastan mal kaçırma iddialarına dayanır. Bu iddiaların hiçbiri sözlü anlatımla ikna edici hale gelmez. Toplantıya giderken tapu kayıt örneği, akit tablosu, ödemeye ilişkin dekontlar, taşınmazın güncel değerine ilişkin veri ve varsa sağlık raporlarının hazır bulundurulması, görüşmenin ciddiyetini belirler.
Anlaşma Belgesi Yazılırken Dikkat Edilecekler
- Taşınmaz ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasıyla tereddütsüz tanımlanmalıdır.
- Devrin hangi tarihe kadar ve hangi masraf paylaşımıyla yapılacağı yazılmalıdır.
- Bedel ödenecekse ödeme takvimi ve gecikme halinin sonucu belirtilmelidir.
- Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhlerin akıbeti düzenlenmelidir.
- Zilyetliğin ne zaman devredileceği ayrıca kararlaştırılmalıdır.
Anlaşmazlıkla Sonuçlanırsa
Toplantının anlaşamama ile bitmesi bir kayıp değildir; tutanak, dava dilekçesinin ekini oluşturur ve karşı tarafın hangi noktada durduğunu gösterir. Bu nedenle tutanağa yazılan ifadelerin özensiz olmaması, sonraki yargılamada aleyhe yorumlanabilecek beyanlardan kaçınılması gerekir.
Tebligat Gecikmesi ve Toplantıdan Habersiz Kalma
Taşınmaz uyuşmazlıklarında taraflar çoğu kez farklı şehirlerde, kimi zaman yurt dışındadır. Arabuluculuk davetinin ulaşmaması ya da geç ulaşması, kişinin katılmadığı bir toplantının tutanağa geçmesine ve buna bağlı sonuçların doğmasına yol açar. Adres kaydının güncel tutulması, yurt dışında yaşanıyorsa Türkiye'de tebligata elverişli bir adres bildirilmesi ve elektronik tebligat kutusunun düzenli kontrolü, bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır. Miras kaynaklı dosyalarda paydaş sayısı arttıkça tebligat sorunu da katlanarak büyür.
Kapanış
Hangi taşınmaz uyuşmazlığının bu aşamaya tabi olduğu, talebin hukuki nitelendirmesine göre değişir ve yanlış değerlendirme dosyanın usulden reddine yol açabilir. Dava yoluna gitmeden önce nitelendirmeyi bir hukukçuyla birlikte yapmanız güvenli olur.