Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıkların çoğu, hukuki niteliği tartışmalı bir konudan değil, kaçırılmış bir süreden doğar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümlerinin birlikte uygulandığı bu alanda, kurul kararına itiraz penceresi dar tutulmuştur. Bu nedenle karar defterine yazılan bir satır, toplantıya katılmayan malik için haftalar sonra ciddi bir mali yük hâline gelebilir.
Karara itirazda takvim nasıl işler
Kat malikleri kurulunun aldığı karara karşı iptal talebinde bulunacak malik için kanun iki katmanlı bir süre öngörür: toplantıya katılmayan malik bakımından kararı öğrenmesinden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay. Toplantıda hazır bulunup olumsuz oy kullanan malik bakımından ise başlangıç noktası karar tarihidir. Öğrenme anının ispatı tartışmalı olduğundan, karar suretinin tebliğ edildiği tarih dosyanın en kritik verisidir.
Tebliğ ve duyuru arasındaki fark
Uygulamada kararlar çoğu zaman apartman girişine asılarak duyurulur. Bu yöntem bilgilendirme sağlar, ancak kişiye özgü bir tebligatın yerini her durumda tutmaz. Özellikle taşınmazda oturmayan, kiraya vermiş veya şehir dışında bulunan malikler bakımından ilan panosu esaslı duyurular, öğrenme tarihinin sonraya kaymasına yol açar. Yönetim açısından ise kararın icrasına başlandıktan sonra iptal riskiyle karşılaşmamak için, malik listesinin ve adreslerin güncel tutulması gerekir.
Sık karşılaşılan uyuşmazlık başlıkları
- Ortak alanların kullanım şeklinin çoğunlukla değiştirilmesi
- Anataşınmazda yapılan ilave ve tadilatların onay yeter sayısı
- Aidat ve gecikme tazminatı belirlenmesine ilişkin kararlar
- Yönetici seçimi ve yönetim planına aykırılık iddiaları
- Ortak gider paylaşımının bağımsız bölüm nitelik değişikliğine göre yeniden düzenlenmesi
Malik ve yönetici için kontrol sırası
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı incelenir.
- Toplantı ve karar yeter sayılarının, konunun niteliğine göre doğru uygulanıp uygulanmadığı denetlenir.
- Karar defterindeki imzalar ve tarih bütünlüğü kontrol edilir.
- Karara muhalefet şerhi ve gerekçesi yazılı hâle getirilir.
- İtiraz süresi, öğrenme tarihini gösterir belge ile birlikte takvime işlenir.
Not
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yönetim planı hükümleri kanundan sonra gelen ikinci belirleyici metindir ve her binada farklıdır. Bu yazı genel bir çerçeve sunar; kararın konusu, yeter sayı ve tebliğ biçimi sonucu değiştirebileceğinden, itiraz öncesinde hukuki değerlendirme yaptırmanız önerilir.