Kira uyuşmazlıklarında en çok karıştırılan iki konu, sözleşmedeki artış oranının uygulanması ile mahkemeden kira bedelinin tespitinin istenmesidir. TBK ve TMK ekseninde yürüyen bu süreçte ihtarın yeni döneme yetişmemesi, tespit edilecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler.
Artış Uygulaması ile Tespit Davası Aynı Yol Değildir
Sözleşmede geçerli bir artış kaydı varsa, yeni dönem kirası bu kayda ve kanunun öngördüğü üst sınıra göre kendiliğinden belirlenir; mahkemeye gitmeye gerek kalmaz. Tespit davası ise kirada emsallerin çok gerisinde kalma, uzun süredir yenilenen bir sözleşmenin bulunması veya artış kaydının geçersizliği gibi hâllerde gündeme gelir. Kanunda öngörülen beş yıllık dönemin dolduğu sözleşmelerde hâkim, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti gözeterek bedeli belirleyebilir.
İhtarın Zamanlaması Neyi Değiştirir
Yeni dönemin başlangıcından önce kanunda belirtilen süre içinde kiracıya ihtar çekilmişse, mahkemece belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. İhtar geç ulaşırsa tespit edilen kira, çoğu dosyada daha sonraki bir dönem için hüküm ifade eder ve aradaki fark kiraya veren üzerinde kalır. Bu nedenle ihtarın gönderim tarihi kadar tebliğ tarihi de takip edilmeli; adres değişikliği ihtimaline karşı sözleşmedeki tebligat adresi güncel tutulmalıdır.
Emsal Dosyasını Kurmak
- Aynı bina ve çevredeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira sözleşmeleri
- Taşınmazın yüzölçümü, kat, cephe, ısıtma ve bakım durumunu gösteren tespit
- Kiracının taşınmaza yaptığı kalıcı iyileştirmelerin belgeleri
- Önceki dönemlerde fiilen ödenen kira tutarlarını gösteren banka kayıtları
- Aidat, vergi ve sigorta gibi yan giderlerin hangi tarafça karşılandığına dair kayıtlar
Tarafların Yaptığı Tipik Hatalar
- Kiraya verenin ihtarı, tebliğ süresini hesaba katmadan son güne bırakması.
- Kiracının artış farkını ödemeyip birikmesine izin vermesi ve tahliye riskini büyütmesi.
- Sözleşmenin yazılı örneğinin bulunmaması, ödemelerin elden yapılması nedeniyle sürenin ispatlanamaması.
- Kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun kapsamındaki kullanım kısıtlarının hesaba katılmaması.
Dava Sürerken Kira Ödemesi
Tespit davası açılmış olması, kiracının mevcut kirayı ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Dava süresince ödemelerin banka kanalıyla ve açıklama yazılarak sürdürülmesi, hem temerrüt tartışmasını önler hem de dosyaya düzenli bir ödeme geçmişi kazandırır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır. Sözleşme metni, taşınmazın niteliği ve ihtarın tebliğ tarihi sonucu değiştirebileceğinden, ihtar hazırlamadan önce hukuki görüş almanız yerinde olacaktır.