Tapu iptal ve tescil davaları, tek bir süre kuralına bağlanamaz; dayanılan hukuki sebep değiştikçe uygulanacak süre rejimi de değişir. Bu rehber TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde süre boyutunu ve tebligat gecikmesinin yarattığı riski ele alır.
Hangi Sebep, Hangi Süre Rejimi?
Muris muvazaasına dayanan dosyalarda mirasçının talebi, muvazaalı işlemin baştan geçersiz sayılması esasına dayandığı için kural olarak bir süreyle sınırlanmaz. Buna karşılık irade sakatlığına, yani yanılma, aldatma veya korkutmaya dayanan taleplerde TBK durumun öğrenilmesinden itibaren işleyen bir yıllık bir süre öngörür. Yolsuz tescil ve kazandırıcı zamanaşımı iddialarında ise TMK'nın tescile ilişkin hükümleri ve iyiniyet değerlendirmesi belirleyici olur. Dolayısıyla dava dilekçesinde hukuki sebebin doğru seçilmesi, sürenin de doğru hesaplanması anlamına gelir.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural taraflarca değiştirilemez. Birden fazla ilde taşınmaz varsa dosyanın nasıl bölüneceği baştan planlanmalı; aksi hâlde yetkisizlik kararı sonrası yeniden başvuru için tanınan sürenin kaçırılması riski doğar. Yetkisizlik kararının tebliği bu yönüyle ayrıca takip edilmesi gereken bir tarihtir.
Kayıt Üzerine Şerh ve Devir Riski
- Dava açılırken tapu kaydına tedbir şerhi konulması talep edilmelidir; aksi hâlde taşınmaz üçüncü kişiye devredilebilir.
- Tedbir talebi, taşınmazın devredilmesi hâlinde doğacak zararın somut biçimde açıklanmasıyla güçlenir.
- Tapu kayıt örneği, takyidat listesi ve önceki maliklerin devir belgeleri dosyaya baştan eklenmelidir.
Delil Kurgusu ve Duruşma Takvimi
Bu tür dosyalarda banka kayıtları, ödeme belgeleri, tapu müdürlüğü işlem dosyası, satış bedelinin gerçek değerle karşılaştırılmasına ilişkin veriler ve tanık anlatımları birlikte değerlendirilir. Keşif ve bilirkişi incelemesi zaman aldığından, talebin dilekçe aşamasında ileri sürülmesi süreci kısaltır. Tebligat gecikmesi ise özellikle yurt dışında yaşayan mirasçılar bakımından sorun yaratır; adres beyanının güncel tutulması ve vekâletin dosyaya erken sunulması, duruşma gününün kaçırılmasını önler.
Bu açıklamalar genel çerçeve niteliğindedir. Tapu kaydının geçmişi, taraflar arasındaki ilişki ve elde bulunan belgeler sonucu doğrudan etkileyeceğinden dava öncesinde hukuki değerlendirme alınması gerekir.