Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, çoğu zaman haklılıktan çok takvim meselesidir. Türk Borçlar Kanunu her tahliye sebebi için ayrı bir süre öngördüğünden, doğru sebebe dayanılsa bile süre kaçırıldığında dava reddedilir. Bu rehber, tahliye yollarını süre ekseninde karşılaştırıyor ve tebligatın geç ulaşmasının hangi noktalarda dosyayı zayıflattığını gösteriyor.
Tahliye sebeplerinin süre haritası
- Temerrüt: Kira bedeli ödenmediğinde kiracıya süre veren yazılı ihtar gönderilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre kanunen otuz günden az olamaz.
- Tahliye taahhüdü: Kiralananın teslimden sonra verilmiş yazılı taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir aylık süre içinde harekete geçilmelidir.
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmışsa, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılır.
- İhtiyaç ve yeniden inşa: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir.
- Uzun süreli kiralarda bildirim: Kanunun öngördüğü uzama süresi dolduğunda kiraya veren, dönem sonundan belirli bir süre önce yazılı bildirimde bulunmak zorundadır.
İhtarın tebliği neden kritiktir?
Sürelerin neredeyse tamamı tebliğ tarihine bağlandığı için ihtarnamenin ulaşmaması, dosyanın tamamını geçersiz kılabilir. Kiracının kimlik ve adres bilgisinin sözleşmeden aynen alınması, adres değişikliğinin bildirilip bildirilmediği ve tebligatın kiracının kendisine mi yoksa aynı konutta oturan bir yakınına mı yapıldığı ayrı ayrı denetlenmelidir. Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda Türk Medeni Kanunu bakımından eşe yapılacak bildirim de gündeme gelebilir.
Kat mülkiyeti ve ortak alan boyutu
Kiralanan bağımsız bölümse, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı hükümleri ve ortak alan kullanımına ilişkin kararlar dosyaya girer. Kiracının yönetim planına aykırı kullanımı, kimi hâllerde sözleşmeye aykırılık iddiasını destekleyen bağımsız bir dayanak oluşturur. Yönetim kurulu kararları ve komşuların şikâyet kayıtları bu yönüyle önem taşır.
Dava öncesi kontrol listesi
- Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve uzama dönemleri tek satırda yazılır.
- Ödeme kayıtları ay ay dizilerek gecikmeler işaretlenir.
- Gönderilen tüm ihtarların tebliğ mazbataları eklenir.
- Taahhüt varsa imza tarihi ile teslim tarihi karşılaştırılır.
- Dava veya icra yolundan hangisinin izleneceği süre durumuna göre belirlenir.
Kapanış
Tahliye dosyalarında en pahalı hata, doğru sebebe geç dayanmaktır. Buradaki bilgiler genel niteliktedir; sözleşmenin türü, taşınmazın kullanım amacı ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. Süre başlamadan takvimi kurmak ve ihtar metnini bir hukukçuya kontrol ettirmek, sonradan telafisi güç kayıpların önüne geçer.