Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda paydaşlar anlaşamadığında, TMK uyarınca ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Kiraya verilmiş taşınmazlarda ise TBK kaynaklı kira ilişkisi ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı yönetim sorunları aynı anda gündeme gelir. Bu davanın en yorucu yanı hukuki tartışma değil, çoğu zaman tüm paydaşlara ulaşılabilmesidir.
Dava Öncesi İhtarın İşlevi
Ortaklığın giderilmesi için kanunen zorunlu bir ihtar koşulu bulunmamakla birlikte, uygulamada ihtar üç açıdan yararlıdır: paydaşların satış veya taksim iradesini yazılı hale getirir, kullanım bedeli talepleri bakımından tarihi sabitler ve olası bir anlaşmanın zeminini hazırlar. Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan ecrimisil istenecekse, intifadan men koşulunun arandığı hallerde ihtarın tarihi belirleyici olur.
Kira İlişkisi Varsa İhtar Ayrı Kurulur
Taşınmaz kirada ise kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılacak ihtar, ortaklığın giderilmesinden bağımsız bir usule tabidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüt nedeniyle fesih için kiracıya en az otuz günlük süre verilerek yazılı ihtar yapılması gerekir. Bu ihtar paydaşların ortak iradesiyle yapılmadığında geçerliliği tartışılır hale gelir.
Tebligat Gecikmesinin Dosyayı Uzattığı Noktalar
- Yurt dışında yaşayan paydaşa tebligatın aylarca sürmesi
- Vefat eden paydaşın mirasçılarının kayıtlarda güncel olmaması
- Adres araştırmasının tamamlanamaması ve ilanen tebligata gidilmesi
- Bir paydaşa tebligat tamamlanmadan satış aşamasına geçilememesi
Bu davada husumetin tüm paydaşlara yöneltilmesi zorunludur; eksik taraf teşkili, ilerleyen aşamada verilen kararın bozulmasına yol açabilir. Bu nedenle davanın açılmasından önce güncel tapu kaydı ve veraset ilişkisi eksiksiz çıkarılmalıdır.
Aynen Taksim mi Satış mı
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; bölünme mümkün değilse veya değerinde önemli kayıp doğuracaksa satış yoluyla giderme yoluna gidilir. Aynen taksim isteyen paydaşın, imar durumu, ifraz imkânı ve teknik uygunluk bakımından somut veri sunması gerekir. Talep soyut kaldığında satış kararı verilmesi olağan sonuçtur.
Yetki ve Hazırlık Listesi
- Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
- Güncel tapu kaydı, çap ve imar durumu belgesi temin edilir.
- Mirasçılık belgesi ile paydaş listesi karşılaştırılır.
- Adres bilgileri dava öncesinde araştırılarak tebligat gecikmesi azaltılır.
- Kullanım bedeli talebi varsa ihtar tarihi ayrıca belgelenir.
Bu açıklamalar genel bilgi niteliğindedir. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve mevcut kira ilişkisi süreci önemli ölçüde değiştirdiğinden, dava açmadan önce dosyanızın ayrıntılı incelenmesinde yarar vardır.